商业住房的产权证上登记的是房屋的实际所有者和使用者，具体可以分为以下几点说明：
1. 实际所有者：商业住房的产权证上登记的是该房屋的所有权人，即该房屋的真正拥有者。该所有者一般是按照法定程序获得该房屋所有权的人或机构，如个人、公司、政府等。
2. 使用者：在商业住房的使用过程中，登记在该房屋产权证上的使用者通常是该房屋当前的居住人员或经营单位。使用者可以是所有权人本人，也可以是租赁或承包该房屋的第三方。
3. 共有者：商业住房的产权证上登记的还可能是该房屋的多个共有者，这是指该房屋所有权被分割为多份，各个共有者各自拥有该房屋的一部分所有权。
总之，商业住房的产权证上登记的是该房屋的实际所有者和使用者，但实际情况可能会存在共有者、租赁方等多种情况。
