1. 房屋权属来源不同：还迁房是由国家安排给符合条件的户籍居民的住房，属于政府供应的公共福利房；而商品房则是由开发商建造并向市场销售的住宅。
2. 产权证明形式不同：还迁房的产权证明一般是“还迁安置证明”或“公房证”，而商品房则是“房屋所有权证书”。
3. 购买过程不同：购买还迁房需符合国家政策规定条件，通常需要进行摇号或者评选等程序；而商品房则以市场供求为基础，可以直接购买或通过中介机构进行交易。
4. 与物权挂钩的权利和义务不同：还迁房虽然属于购买，但其权利和义务方面受到政府支配，如不能进行任何转让、抵押等操作；而商品房可以在不违反法律和合同约定的情况下自由买卖转让、抵押等操作。
5. 使用性质不同：还迁房作为国家补贴安置，主要用于自住居住，不能出租；而商品房的使用性质则较为灵活，可以自住、出租或者作为投资。
6. 市场价值不同：由于还迁房属于政府供应的公共福利房，一般市场价值较低，而商品房市场价值则相对较高。
