作为专业人士，有必要澄清如下几点：
1、先普及一下“大产证”和“小产证”知识,许多人至今未弄明白。大产证本质上就是“房”或“地”从“无”到“有”的一个初始登记的发证，如同婴儿出生，发个出生证一样。开发商在一块地上建了若干套房屋，这房屋原先地球上是没有的，现在有了，要取得国家管理机构对其法律上的认可确权，我们把这个认证过程称之为“房屋初始登记”，把经过确权的结果以颁发房屋产权证形式固定下来。这张证俗称“大产证”。又因为产权人把它拥有的某套房屋卖给了或“送”给了别人，受让人也要对其取得的房屋确权，取得法律文书。我们把这房屋的过户过程称之为“房屋转移登记”。登记的过程就是审核的过程。若它符合国家的规定，则对这套房屋的新产权人发证，这个证称为“小产证”。
2、“开发商拿不出大产证是因为抵押给银行了”是个混淆的错误的概念。首先弄清楚，抵押物是“大产证”？“房屋”？大产证是不能做抵押物的！即便是房屋抵押也不用将办出的大产证押给银行的，这点开发商和银行都懂的。既然交房前就存在抵押了，从开发商角度讲，只能是发生过“在建工程抵押”，从购房人角度讲，是“预购商品房”的抵押。国家规定，凡是被列入在建工程抵押的房屋不能进行预售，除非银行对该套房屋先解除了抵押。因为卖给个人，个人完全可以拿它办“按揭”抵押给银行的。这会形成一套期房的双重抵押，是不许可的。
再则，“抵押”不转移“占有权”，这是抵押与典当的本质区别。你把房屋抵押给了银行，你照样可以使用该房屋啊！
3、抵押不影响产权登记，也不影响交房。交房是房屋的实物转移，办证是房屋的权属转移，两者可以有条件地分离，现实中几乎无法做到同时转移。房屋买卖，双方约定的交房条件可以有两种：一是取得了住宅入住许可证但还没办出大产证就交房；二是办出大产证后的交房。法规上都是可以的。你的属于哪种，参见购房合同约定。符合约定的就能交房。即便抵押还存在，开发商照样可以办出大产证并自己拿着，你按揭的房屋照样可以办出小产证你并持有它。办理了抵押登记后，银行取得的是“其他权利证明”或“他项权利证明”。用专业术语来表达：产权证发给产权人，“他项权利证明”发给债权人或抵押权人，两码事嘛。
