对买房人预抵押登记房产银行是否具有优先受偿权

预购商品房抵押登记不等同于抵押登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记。《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权自登记时设立。建设部颁布的《城市房地产抵押管理办法》第34条也规定，以预售商品房抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。因此，预告登记只设立了一个抵押登记的请求权，属于一种可期待的权利，并不等同于抵押权登记，应认定该抵押权并未设立，银行无权就预告抵押登记房产以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。