1. 产权来源不同：大小产权房都是私有产权的住房，但两者的产权来源不同。小产权房是在1980年之前就建成的房屋，其产权多数为集体所有和个人拥有的，而大产权房则是1980年之后建造的商品房，其产权为国有、集体所有和个人拥有的。
2. 土地使用年限不同：小产权房的土地使用年限多数为30年左右，且很难再申请续期，而大产权房的土地使用年限一般为70年，且可以在到期前申请续期。
3. 法律保护不同：小产权房存在法律风险，因为其产权不被政府法律承认，容易受到强制拆迁等问题，存在无法得到法律保护的风险。而大产权房则较为稳妥，其产权由政府承认并进行登记管理，享有法律保护。
4. 购买条件不同：购买小产权房的条件比较宽松，可以由个人或企业购买；而大产权房的购买要求相对较高，需要持有相应的购房资质证明。
5. 发展空间不同：小产权房通常位于城市的老旧区域，发展空间相对较小；而大产权房多为新开发项目，往往位于城市的发展前沿区域，有着更大的发展空间和潜力。
6. 房价不同：小产权房的市场价格相对便宜，适合购房资金有限的人群；而大产权房的价格相对较高，适合购房资金较充裕的人群。
7. 投资价值不同：由于小产权房存在法律风险，其投资价值相对较低；而大产权房的市场稳定且受到政府法律保护，具有更高的投资价值。
