首先说一下房地产小规模纳税人，不允许抵扣进项税额，销售不动产，就适用5%征收率，不用区分是不是老项目和新项目，只要是小规模纳税人，就是5%，不用考虑别的。
一般纳税人就不一样了，一般纳税人老项目是2016年4月30日前开工的，考虑到原来没有增值税进项税额可以抵扣，所以营改增时定了一条老项目可以采用简易计税方法，适用5%的征收率，相当于原来营业税的5%税率，实际上是税负少低了一点，因为计税依据要扣除增值税税额。
一般纳税人一般项目，可以抵扣进项税额，销项税率就适用11%（原营改增时），现在降为10%。销售2016年4月30日前取得的不动产，当时还没有营改增，所以肯定是没有抵扣增值税的，也允许按简易计税方法，适用5%征收率。
“房地产开发企业销售自行开发的房地产老项目用5%(简易计税部分讲解的)与房企中的小规模销售自行开发的房地产项目(征收率部分讲解)5%”，
并不矛盾，前者讲的是一般纳税人房地产开发企业的老项目，可以选择简易计税办法，是考虑全面营改增之前未取得进项抵扣，给予的一个选择，平衡税负。
而小规模纳税人房地产开发企业，本身只能按照简易计税办法计税，无论是全面营改增之前，还是全面营改增之后，也就是说，无论是新项目，还是老项目，均按简易计税方法，依照5%的征收率计算交纳增值税。
扩展资料：
由于增值税实行凭增值税专用发票抵扣税款的制度，因此对纳税人的会计核算水平要求较高，要求能够准确核算销项税额、进项税额和应纳税额。
但实际情况是有众多的纳税人达不到这一要求，因此《中华人民共和国增值税暂行条例》将纳税人按其经营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。
一般纳税人
（1）生产货物或者提供应税劳务的纳税人，以及以生产货物或者提供应税劳务为主（即纳税人的货物生产或者提供应税劳务的年销售额占应税销售额的比重在50%以上）并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应税销售额超过50万的；
（2）从事货物批发或者零售经营，年应税销售额超过80万元的。
小规模纳税人
（1）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及从事货物生产或者提供应税劳务为主（即纳税人的货物生产或者提供劳务的年销售额占年应税销售额的比重在50%以上），并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额（简称应税销售额）在50万元以下（含本数）的。
（2）除上述规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下（含本数）。
参考资料来源：百度百科-增值税
