我觉得你提出这一系列问题,主要的原因是对农村宅基地的性质和管理缺乏了解。先总的说一下农村宅基地的相关知识,再分别回答你的问题,应该就更好理解了。
农村宅基地是属于村集体所有,分配给各家的只是宅基地的使用权,而不是所有权。所以不可能出现严格意义上的“土地证”的,你所说的“土地证”应该是该处宅基地使用权的登记证明。关于宅基地的分配和管理,国家没有统一的规定,各地都有自己的办法,总的规定大体一致,但细节上也有若干不同之处,具体的你要查阅你们本地的相关政策法规。一般而言,农村宅基地的分配是按户划分,户在地在,户销则宅基地收回。以此来看,虽然登记证明上写的是令尊的名字,但令堂健在,也就是说这一户还在,那么宅基地使用权还是归于你们家的。但需要明白的一件事儿是:这里所谓的“户”,是指经过村集体认可、享受村民待遇(包括划分宅基地的待遇)的“户”,而不是像在城市里户籍立户去派出所办个手续那么简单。由于现在城市户口与农村户口的差别在逐渐减小,某些“城中村”、城市近郊村的村民待遇甚至强于普通城市居民,因此不少人想尽办法“非转农”,因而村集体一般都对落籍入户 卡的非常严格,这个户籍不是随随便便、想转就转的。理解了这些,你就好理解你提的这些问题了:
1、是否能更改宅基地使用登记证明上的姓名,首先要看你能不能在村里落户——如果你连村民都不是,那么你凭什么享有这个村村民的宅基地呢?如果你能够在村里落户,那么你与你母亲协商,然后与村集体说明,经过他们同意后到相关的登记管理部门做好登记,就可以将你们家的宅基地使用权用你的名字登记了。
2、不存在是否需要立户的问题。从公安机关户籍管理的角度上说,只要这个房屋的产权明确,就可以立户。关键的问题是你能否在村里落户。只要村集体同意,你去派出所申请立户就行,假设你是户主,你母亲和你老公的户籍当然可以迁入,但是同样必须得到村集体的认可。前面已经说了,在农村,户籍是紧紧与宅基地等村民待遇联系在一起的,因此是否需要立户、能否迁入户口等程序上的问题不重要,重要的是你是否能够得到村集体的支持。
3、拆迁政策各地差异非常大。如果是属于社会公用拆迁(比如修桥、修公路)等,按照国家规定的农村拆迁补偿办法补偿房屋,宅基地由村集体另划;如果属于商业拆迁,也就是说是开发商搞商业开发,那么要看开发商开出的补偿条件和补偿办法,这个各种各样都有,不同的村子甚至政策都不一样。就商业开发而言,目前比较多的是按涉及的面积来算,说白了开发商就看你给他腾出多大的地儿,同时参照房屋的评估价值,很少涉及到人头的。但是前面已经说了,商业拆迁政策只能具体问题具体研究,没有什么统一规定的。
4、令尊和你奶奶过世,当然涉及遗产问题。就你所述而言,主要是牵扯房屋。宅基地使用权前面已经说了,本质上是属于集体的,不存在继承的问题。宅基地上所建房屋的价值,经过评估以后是可以作为遗产分配的。如你所述,虽然房屋改建证上登记的是令堂的名字,但该处房屋显然是令尊与令堂的夫妻共同财产(也就是说,令尊与令堂各占50%)。令尊去世后,他的遗产(50%房产)按照我国《继承法》规定,第一顺序继承人包括被继承人的配偶、子女和父母。也就是说,假设你是独生女,那么你奶奶、令堂和你应该各自继承遗产的1/3(就房子总体而言,令堂应占2/3,你和你奶奶各占1/6)。其后,你奶奶去世后,如果没有遗嘱,她所占的1/6房产是要根据继承法的规定来分配的。因为你没有详细叙述你家父母辈的亲戚情况,无法给你再详细分析,但你奶奶的其他子女从法律上说是有权继承相关财产的。实事求是的说,通过以上分析,你也明白,本身你奶奶在你父亲的遗产中所分配的份额就比较小,再分配到其他亲戚头上则更少,如果真的有法律争议,估计给一些经济补偿也就解决了,毕竟是一家亲戚,应该好商量。
5、宅基地拆迁是看改建证明还是看土地证,这个前面已经说了,要分社会公用拆迁和商业拆迁。如果是社会公用拆迁,补偿的主要目标是房屋,宅基地由村集体另划,这个宅基地使用证明意义就不大了;如果是商业拆迁,那要拆迁户与拆迁方达成拆迁协议才可以,这个可以根据宅基地位置、房子建设成本等因素跟他们谈,条件谈妥就拆。
最后再强调一句,关于宅基地管理和拆迁问题,这俩问题都是地域性很强的东西,没有全国统一标准,不同地区差异很大,具体的还是要到当地、甚至本村的相关部门去咨询、查询,以上所述仅供你参考,希望能帮到你。