预告登记是在当事人的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保护取得未来物权之请求权而将此权利进行一种登记，登记的客体是请求权，不动产的物权并没有发生转移。预告登记赋予预告登记申请人取得一种将来在条件成就或期限届满时请求房产预售人向其转移物权的权利，其目的在于保护以物权变动为内容之请求权，免受预售人处分行为之妨害。本质上是预告登记权利人请求预售人转移房屋请求权的物权化的一种表现，是具有一定物权效力的、对以物权变动为内容的请求权担保。担保的效力体现在原不动产所有人仍有权进行处分，但该处分行为与预告登记权利人行使请求权发生冲突时，处分行为对预告登记权利人不生效，担保预告登记权利人在登记条件具备、或者所附条件成就及所附期限到来时能够取得预告登记不动产的所有权。
我国对预告登记也有相应规定。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”城市房地产抵押管理办法第27条规定：“以预售商品房抵押贷款，须提交生效的预购房屋合同。”第34条第二款规定：“以预售商品房抵押的登记机关应当在抵押合同上作记载；另外，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”
根据上述可以看出，预告登记与不动产登记具有如下区别：其一，预告登记是不动产登记行为的预行为，预告登记的效力完全依赖于日后的本登记是否可以做成，不动产登记是预告登记的目的行为；其二，预告登记是为保全将来发生的不动产物权而登记，使申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，不动产登记是指不动产物权在已经完成的同时为对现实拥有的权利进行公示所进行的登记；其三，预告登记出后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是将来条件成就或期限届满时，使登记申请人取得一种请求房屋预售人向登记申请人办理物权变动的权利，所有权仍属于开发商，不动产登记公示了物权在不同主体间的设立或变更；其四，预告登记而产生的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分，具有排他效力，但有三个月的时间限制，超过规定的时间，当事人不再享有该项权利，而不动产登记在新的物权登记变更前，权利人一直享有不动产物权；其五，预告登记依存于其所源于的债权，如债权无效或债权消灭，则预告登记与其紧密相连。债权无效或债权消灭，则预告登记与其紧密相连。不动产登记在登记后一定情况下独立于其源于的债权。
