婚前以一方名义签订购房和银行贷款合同并支付房屋首付款的房屋，俗称按揭房(本文统称按揭房)。在案揭房情况下，婚后共同还贷的情况非常普遍，但该房屋到底是一方的婚前个人财产还是婚后夫妻的共同财产，离婚时房屋如何确定产权归属，房屋增值价值如何分割?
一般情况下，夫妻离婚时按揭房状况主要表现为以下形式：
第一，一方在婚前购买的按揭房在离婚时仍未取得产权证书。
第二，一方在婚前购买了按揭房并在婚前取得了产权证书。
第三，虽系一方婚前购买房但结婚后登记于双方名下。
第四，一方婚前购买了按揭房但是婚后取得产权证书，并且产权证书登记在购买人一方名下。
针对离婚时按揭房呈现的不同状况情形，司法实务中对按揭房的处理有不同的规则。
关于一方在婚前购买的按揭房在离婚时仍未取得产权证书的，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十一条规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”
最高院民一庭司法观点亦认为，在离婚时，尚未取得房屋所有权证书，法院不宜就该房所有权直接作出判决的房屋范围包括：购买福利性政策房屋、商品房、经济适用三种房。
关于一方在婚前购买了按揭房并在婚前就取得了产权证书的，因购买行为和产权证书的取得时间均发生在婚前，根据《物权法》关于不动产登记效力和不动产权属证书的规定，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》(以下简称《婚姻法解释一》)第十九条关于一方婚前财产不因婚姻关续延续而转化为夫妻共同财产的规定(当事人约定除外)，离婚时法院会确认为婚前购买一方的房产，司法实务中对此少有争议。
关于方婚前购买房屋但结婚后登记于双方名下的，虽然首付款系一方婚前支付，但购买方自愿将另一方登记在房产证上即推定为购买方对另一方的赠于。因此，该房屋应属于夫妻共同财产。实践中，此种情况也无争议。
关于一方婚前购买了按揭房但是婚后取得产权证书，并且产权证书登记在购买人一方名下的，此种情形在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)出台前，审判实务中有的法院适用合同法，认为签定合同后取得全部债权，物权为自然转化，不动产物权登记仅为行政手段而已，因此认定按揭房为婚前购买一方的房产;有的则适用婚姻法和物权法的规定，认定不动产物权的产生应以登记为生效要件，婚后取得的物权理应为夫妻共同财产，从而认定按揭房为夫妻共同房产。针对上述审判结果不一的情形，最高人民法院在《婚姻法解释三》中进行了统一规范。《婚姻法解释三》第十条规定：”夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
《婚姻法解释三》第十条规定明确了一方婚前按揭买房，虽然婚后用夫妻共同财产还贷，但是婚后取得产权证书登记为购买人一方名下的情形下，对按揭房产权归属的判定方法，但是，规定中用的是人民法院“可以”判决该不动产归产权登记一方，意味着人民法院“也可以”判决该不动产归非产权登记一方。因此，此条规定只是为离婚案件中法判决此类按揭房提供了一般方法，并不意味着凡是遇到此类情形法院必然判定判决该不动产归产权登记一方。
另外，《婚姻法解释三》第十条对离婚时夫妻共同还贷部分所对应房产增值部分的价值仅仅规定了一方对另一方的补偿、分割原则，并未具体规定对应房产增值部分价值的计算方法，那么，如何计算增值部分价值呢?
