香港高房价的主因为－－政府的高地价政策。
而香港高地价政策的起因是一连串特殊环境下的历史的结果，这一切需由英国1841年占领香港说起。
开埠
第一次鸦片战争之後，英国要了香港为其殖民地，而当时英国之所以看中香港，其主要原因是维多利亚港，英国人当时正在建立一条全球的贸易路线，来运输他们搜掠原材料与他们生产的产品，他们需要不向他们征税的自由贸易港，而维多利亚港的天然优势－水深，港阔，避风，正正是英国人的需求。
而正因为英国人将香港设为了自由贸易港，港英政府无法从贸易中征税，但建设香港又需要资金，但香港却土地贫瘠缺乏自然资源，而英国政府又不愿运过钱来，那么港英政府唯一可以做的，也是唯有拥有的就只有－－土地。由此开始了土地在香港发展中的重要角色。
在香港成为英国殖民地的那一刻开始，根据《英皇制诰》，所有土地马上皆属英国皇室所有，称为Crown land，所以香港所谓的土地拍卖并不是真的将土地永久出售，而只是出售有期限的使用权Leasehold，可以称之为＂批地＂。（早期批地年期极长，为999年，而後期缩短至99年，而现时批地年期大多为50年。）
英国人行事雷厉风行，1841年6月7日便公报公开批地并于同月14日由海军上将Admiral Sir Charles Elliot於澳门成功拍出404幅土地。
而由于土地全部属于英国皇室，政府作为一个垄断的供应者，维护自己利益的最佳办法，就是慢慢卖，一点一点地卖，来提高价格。由此，限量卖地必然成为了政府最理性的行为，而这就是高地价政策的开始。
50至60年代
踏入二十世纪，于四十年代后期开始由于中国的战乱与动汤，内地大批人口涌入香港，香港人口急速膨胀， 香港人口由1946年的60万，激增至1949年的186万，到1959年更超过了300万，人口的急剧增加使居住成为当时社会经济中一个严重问题。因此港英政府于1950年成立香港模范屋宇会，由政府拨地，为低收入居民提供廉租房屋，兴建之屋苑有模范邨，而1954年开始大量兴建徙置区。而後来的徙置屋邨是香港公共房屋的前身。
本来港英政府作为殖民地政府是不愿意花这么多钱去搞公共房屋，但后来却越搞越大是为什么呢？一方面，我们当然可以看作是出于人道与社会安定，而另一方面，却可视为了英国人的更多利益。
当时，香港除了贸易外，轻工业渐渐崛起，而大量从内地来港的贫穷移民便成为了工厂工人，徙置区可以视作等同于工人宿舍，降低工厂的成本，更有助于香港的出口，其实就是一种补贴出品。另外建立公共房屋可以有助于私人房屋的价格，即有助于政府的高地价政策。50年代随人口的激增，大量资本拥入地产业，香港就出现了房地产热潮。
在高地价政策下港英政府可以以低税率来维持香港的竞争优势，同时又有收入搞公共服务，为低稿中简收入提供一定的保障同时，中产可经投资物业而享受到财富增加的好处，这渐渐便加强了整个香港社会对高地价政策的依赖。
而聪明的中国人更强加了地产业对香港经济的重要性，1955年爱国商人霍英东投资兴建当时香港最高的大厦－－蟾宫大厦。
在兴建的过程中，霍英东开创了"分层出售"、"分期付款"，＂卖楼花＂等的售楼方式，为香港地产业发展带来革命，加速了整个香港地产市场的繁荣。从此地产业成为香港的经济支柱之一，占GDP的比重在20%以上，成为香港经济的“晴雨表”。
70年代
70年代是香港的地产狂潮年代，香港的华资巨头，现时的香港四大地产商等便是由此起家，如华人首富李嘉诚，他在1958年转型投资地产，1971年成立长江实业，1972年在香港交易所上市。
同键裤年，当时的香港总督麦理浩制定了＂十年建屋计划＂政策， 要在1973年至1982年的十年期间，为180万香港基层居民提供公共住房。至1978年，又推行＂居者有其屋计划＂(即廉租屋计划)，解培告决二百多万基层市民的住房问题。由此可见当时的高楼价已是严重社会问题。
而把香港楼价推上天堂便是由1981年，中英有关香港前途问题谈判。1984年，《中英联合声明》发表 声明在“一国两制”的原则下，中国政府会确保其社会主义制度不会在香港特别行政区实行，香港奉行的资本主义制度可以维持“五十年不变”。
而其中有条值得注意的是 1984年，中华人民共和国与英国签订的《中英联合声明》，其中列明英方于过渡期内（1984年－1997年）每年只可卖出50公顷土地，如多于此数需得到中方首肯。
另外 在1985年5月27日(《中英联合声明》生效之日)至1997年6月30日期间，当局按照《中英联合声明》附件三的规定，制定有关批出或出租土地的政策。香港一般的批租土地的契约年期，不得超逾2047年6月30日，有关契约的承租人须缴付地价和名义租金至1997年6月30日，该日以后则须每年缴纳租金，款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。至于在1997年6月30日前期满的契约，亦可根据《中英联合声明》的规定续期至2047年，惟短期租约和特殊用途契约则除外
《中英联合声明》限制每年香港土地供应不得多于50公顷，令港英政府得到了哄抬地价的借口。直接令高地价更高，使楼价如同坐了火箭一样升天。
十多年内，香港地价上升了二十倍，过高的地价，使只有少数的拥有庞大资本的地产商才能参与土地市场，结果做成寡头垄断，造成政府与地价巨头与数百万私楼拥有者这共同利益体，而这造成了回归后继续高地价的必需性。
而另外企业，特别是中小企也需要高房价，房屋是香港工商业的重要抵押品，中小企往往通过房屋抵押向各银行借钱，流动周转，高房价令房屋成为香港银行最接受的抵押品，此同时又强化了高地价。
而为什么当年《中英联合声明》要限制每年香港土地供应不得多于50公顷？有一种阴谋论说法认为：殖民者要撤退，但同时谋算要在殖民地保持利益，常用的手段是于当地扶植亲殖势力，作为其撤退后的代理。更加狡猾的手段，则是把当地的经济精英的利益与其利益相捆绑，使其与已撤退的殖民者一荣皆荣，一损俱损。
限制土地供应，实行高地价政策，对于早已控制了港岛传统黄金地段的英国公司来说，利益明显不过。然而，几百年殖民史积累经验，英人玩政治早已炉火纯青，深知要巩固其利益，必须让回归后的政经精英在高地价政策中分一杯羹。
一九八四年中英谈判结束，中国将在一九九七年对香港恢复行使主权已成定局，九七之后，以华人为主的政经精英将取代英人治理香港。为了要令英人利益在九七后可以维持，令这些精英的利益与其一致，是整个撤退布局的核心。
香港的经济顶尖精英阶级，基本上都是从制造业、金融或者贸易等产业赚取了初始资本之后，通过地产发展项目而赚取了巨额资本，再由此投资其他行业。由于地产发展和投资物业收租仍然是香港经济顶尖精英阶级的核心利益，延续高地价政策就拥有了牢固的利益结构支撑，同时也就保障了英资牢牢在握的利益。
回归后
回归前之高地价政策的根本原因是英国人出于自身利益的追求，而对香港人的剥削，而回归之後，中国人为什麼还要剥削自己人呢？所以董建华便推出了＂八万五＂－－＂八万五建屋计划＂。 八万五建屋计划，简称八万五，是香港行政长官董建华在1997年度施政报告提出的一项政策。董建华提出每年供应不少于85,000套住宅，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。
可惜遇上了97金融风暴与03沙士，香港地产市道受到重创，大量业主变成负资产，中产作为社会的中坚力量，当他变成负资产，整个社会的经济便无法维持，所以原本为解决目标的高地价政策成为了唯一的救星。
为了稳定楼市高价特区政府推出大量政策，其实就是加强版的高地价政策。
而近10年香港另一个新楼特色就是开放式厨房，因为根据屋宇署与其它部门制作的联合作业备考，每一个单位只可以有一个环保露台及工作平台，而这些环保露台及工作平台是可以不纳入建筑面积之内，但是却属于销售面积的部份。
而近年政府多以“勾地”来卖地 申请售卖土地表，俗称“勾地表”，是香港特区政府现行拍卖政府土地的一个途径，此制度在亚洲金融危机后（1999年）推出，在当时，它与另一传统的拍卖官地机制─ ─“常规卖地”同时施行。简单的说“勾地”就是土地在正式挂牌出让前，由对该土地感兴趣的单位向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。
在“勾地”制度下，香港地政总署定期列出公开的土地储备表《供申请售卖土地一览表》，即是俗称“勾地表”。有意买地的公众人土，包括地产发展商，可向地政总署提出申请“勾地”，并报出底价。政府收到申请，如果有关提价合乎政府估计的市场价格之十成（注：现行香港勾地，官订市价的八成也可以），就会将该地块按规定“勾出”，并在规定期限内组织其招标拍卖，公众拍卖会上价高者得，提出勾地者必须参与该次竞价，但其报价不得低於它申请时的底价。
若果拍卖时“不到价”，即是不达到官订拍卖当时秘密底价，地政总署有权收回，并留作下次再拍卖，直至等于或高于政府预期的价格为止。如果拍卖时无人提出等同或高于勾地者申请时的提价，政府有权没收原先勾地者的按金。该按金是保证拍卖价不会低于勾地者原先的提价。
在卖地过程中，政府不会提供任何优惠予勾地申请者，如申请者最终不能买得土地，发还按金时也不会给予利息。
而有观点认为勾地是近年高楼价的另一原因 有人认为“勾地”制度使到香港土地供应数量符合市场的实际需求，降低了对市场的干扰，也确保了土地以合理价格卖出。不过也有人认为现行的勾地制度有一些问题，政府在实施时往往只许地价升，不许跌，扭曲了市场的正常价格起落；而且政府不公开勾地表内各幅土地的底价，人为制造市场信息不对称的问题，增加土地被勾出的难度，导致拍卖稀少，变相进一步收紧土地供应
总结
高地价政策本来是英国人对香港的剥削，而在这个过程中整个香港的经济形成了对高地价政策的依赖，令其成为必需品，而任何对高地价政策的干预都必对香港的经济与竞争力的打击。
