中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知
为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：
一、加大对保障性安居工程建设的金融支持
鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。
二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
三、增强金融机构个人住房贷款投放能力
鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求
银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。
请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。
中国人民银行银监会
2014年9月29日
管清友评“首套房认定松绑”：吹响定向稳增长号角
央行与银监会今日正式发布文件松绑首套房认定，央行称，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
而对于在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
对此，民生证券研究院执行院长管清友做出如下分析：
①我们之前提示的“认房不认贷”如期兑现，配合住建委对普通住宅认定标准的松动，购房者首付资金要求下降，改善型需求短期或集中释放，一线城市、核心地段需求将明显回暖。
②重申利率7折下限意义不大，目前银行基本对房贷实行基准利率，自由定价体系下，房贷利率触及下限的可能性不大。
③亮点在于MBS和专向金融债。银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。
④当前政策取向是修正此前过紧政策，不宜理解为全面宽松，未来定向稳增长仍是主基调，经济下行风险缓解，四季度债市风险加大。
⑤中央房地产调控思路愈发明确：不能工具化（遏制投机需求），但也不能妖魔化（坚定支持合理需求），由市场决定，分类分城施策。
其他评论：
中信证券:央行救市力度史上第二房价下跌将收窄
中信证券地产组评论称，央行出台文件放开首套房认定标准，政策的力度仅次于2008年10月，将会对市场产生极为重大的影响，其程度远远超过前几个月放开限贷，历史上看此种影响也仅见于09年。
几点判断：a、一二线城市10月份销售量全面反转b、房价下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期结束c、龙头公司优势更加明显。
交通银行首席经济学家连平：不会马上改变供求关系
目前出台这个政策是切合实际的，政策朝着市场化的方向发展，更符合市场实际情况，对市场长期平稳健康运行有好处。
原来这个政策是房地产泡沫明显、市场热的时候出台的严厉措施，现在市场发生了明显变化，供求关系明显发生逆转，这种情况下，对需求严厉抑制的政策显然应该退出”。
政策做这个调整是回归到相对比较理性的市场化的调控中，同时有“惠民生、促消费”的意义。原来的政策下，有了房要改善的话，成本非常高，对改善性需求的释放不利，有很多人经济条件改善了，但是改善成本高，由此望而却步。
从促消费角度看，今年以来房地产成交量明显下降，这个政策的推出，有助于房地产消费需求得到合理释放，“今年的消费增速下降，房地产消费下降，对各方面消费有向下的拉动作用，这个时候让房地产的消费需求得到合理释放，对整个消费水平的提升、保持平稳的增长，能发挥积极作用。
但不能说政策一出台，马上就会刺激消费的大规模增长，市场还存在观望情绪，需要有一段时间的消化，所以政策出台不会马上改变供求关系。
国泰君安首席宏观分析师任泽平：救市复制08年做法
毫无疑问，这是迄今为止最具力度的救市政策，复制了2008-2009年救市的做法。对首套房，3折首付，7折利率。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
目前仅剩北上广深没有放开限购。北京也调整了税收优惠普宅标准，降低税收负担。
此项政策利好地产，利好经济。改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境，不希望出现失速风险，不希望出现危机倒逼式改革。房地产是周期之母，如果地产能否软着陆，中国经济将增速换挡软着陆，避免硬着陆风险。但是，由于20-50岁置业人群到达峰值，即使房市软着陆，长期销量投资也将下一个台阶。
后续实施效果待观察。由于执行上具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定，目前银行负债端成本仍然较高，货币政策部门和监管机构如何降低银行负债成本成为关键，资产证券化(MBS)或是出路之一，降息降准亦是选项。
如果把刚需透支以后怎么办？好吧，似乎还不应想的那么远，今朝有酒今朝醉。
任志强：应让国民分享市场红利
任志强：别吓着领导，哪来的泡泡。还有30%--60%的首付。并且没有个贷的免税。如果个贷证券化交易，连银行的流动性也缓解了。而个贷70%的利率也比国债收益率高多了。为什么不能让国民分享市场红利？难道只能让银行收利差？城镇化率还有十多年的加速发展过程。从生存到生活还需极大改善。还是给民众更多希望吧。
中信证券:央行救市力度史上第二 房价下跌将收窄
央行与银监会今日正式发布文件松绑首套房认定，央行称，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
而对于在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
中信证券地产组评论称，央行出台文件放开首套房认定标准，政策的力度仅次于2008年10月，将会对市场产生极为重大的影响，其程度远远超过前几个月放开限贷，历史上看此种影响也仅见于09年。
几点判断：a、一二线城市10月份销售量全面反转 b、房价下跌幅度逐步收窄，直至下跌周期结束 c、龙头公司优势更加明显。
杨红旭解读央行政策：救市力度之大超出预期
央行今日发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，上海易居房地产研究院副院长杨红旭解读政策亮点：1、三套限贷令取消；2、二套房贷大放松；3、针对外地人的限贷令取消；4、鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。
数据解读央行新政策：贷100万20年还清可节省近27万元
10月8日起，北京将再次上调普通住房标准，此前的上一次上调是在2011年底，当时普通住房标准的制定还是能够让大多数普通购房者享受到了契税的优惠，但随着时间推移，北京房价在2013年又经历了一轮快速上涨，三年后的今年，整体市场价格攀升至一个新的高度。
据亚豪机构统计数据显示，2011年北京商品住宅的成交均价是21662元/平方米，而2014年的前9个月，尽管成交的57079套商品住宅销量中有11%、共6294套是低价自住房，但整体成交价格依然上涨至25313元/平方米，相比2011年的价格水平，涨幅高达17%。
政策调整前
由上表可以看出，北京普通住房标准执行三年时间后，北京各环比区间的实际成交均价均已超过普通住房标准，也就是“被豪宅”，按规定需要缴纳3%的契税。
政策调整后
上表则是调整后的普通住房标准与区域实际成交价格，可以看出调整后的普通住房标准确实覆盖了当前除豪宅外的绝大多数成交房源。
与此同时，今天，央行放宽贷款资格的审核要求，由“认房又认贷”改为“认房不认贷”，同时明确首套首付三成，房贷利率7折。
亚豪机构市场总监分析，在国庆节前，从中央到地方相继颁布宽松政策，可以说是顺时应势。
从全国情况来看，此前46个限购城市中仅剩北、上、广、深四个一线城市尚在执行，三亚据称也将在国庆节后放开限购，但行政手段的退出并未带来楼市的回暖，根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月全国70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环节仍在下滑。
由此表现出限购的解禁并没有有效提振市场信心。特别是一些三四线城市由于前几年大量推地，造成商品房库存严重累积，城市又缺少核心产业对外来人口的吸附能力不足，造成购房需求的萎靡观望。而此次放松限贷，其实质是提高了购房者的资金杠杆率，放大了收益，借此促进购房消费的增加。
房贷政策放松后，首次置业的刚需人群又可以享受到利率优惠，购房总成本有所降低。如果按贷款100万、20年还清计算，7折利率可以为购房者节省将近27万元。而对于改善型购房者来说更是重大利好，卖掉旧房再买新房依然可以享有首套购房的30%首付、7折利率，预计一、二线城市将会由此启动一轮升级置业的高潮。
从北京的情况来看，虽然依然坚持严格的限购政策，但是今年以来，政府已经几次适度微调房地产调控政策，年初放宽限价令之后，下半年土地出让环节由配建自住房或保障房改为异地竞建，由此体现出政府既希望房地产市场能够适度活跃，但又担心成交量回升后房价继续快速上涨，因此宽松政策并未聚焦于交易环节，而是始终针对开发商小步稳妥地放宽。也正是因为如此，收效并不显著，北京房地产市场依然在低谷中徘徊。
扣除自住房、保障房之后，下半年北京商品住宅的月度销量始终在3000-4000套左右。而此次放宽普通住房的认定标准，则是北京的宽松政策首次面向购房者，虽然放宽标准之后，更多的是利好已购房客群，按标准降低该类客群应缴纳的契税，但对计划购房的客群来说，也从一定程度上增强了看待后市的信心。特别是北京的普通住房标准的上调与央行放松房贷政策相叠加，对于北京这个本不缺少购房需求，缺少的是市场信心的城市来说尤为关键，预计随着政策执行，住房换手率将有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及刚需、改善型楼盘成交量的提升。
