近日，2016年中央经济工作会议闭幕，会议强调了要抑制房地产泡沫和去杠杆，继续透露出货币收紧的信号，并致力于研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
面对中国经济近二十年来增速较低的一年，四季度GDP增长预计将稳于6.7%收尾。这一年房地产市场也是风云变幻：楼市“双限”政策严厉出台、办公楼供应与日俱增、实体商业转型面临挑战；纵观国际：英国脱欧、美联储加息、人民币贬值影响着全球房地产形势。
savills中国首席执行官兼董事长刘德扬先生深度点评经济及房地产领域大事件，并全面解析2017中国市场大趋势。
中资出海：进退何所向？
2017中国企业“出海”的呼声不减，但却传出了国家收紧巧李海外投资的风声，中国企业“出海”到底是难是易？
刘德扬：从全球宏观面来看，世界政治经济格局正在变迁。美国经济目前正处于上升期，经过近一年的“嘴上加息”，美联储终于采取行动，这一轮加息可能引发其他经济体利息相应波动，包括中国。一旦加息，货币流通量及外流量将减少，经济增速也将有所放缓。2017年美联储预计加息三次，因此我们还需观察一段时间来分析其对中国市场带来的潜在联动效应。
从中国政府长期策略来看，政府仍鼓励中国企业走出国门，但短期则需要有防止外汇过分流失的举措。目前的政策并不存在“限制”这一趋势的现象，仍然以合理管控为主。随着市场发展成熟，中国企业走出国门，向海外扩张是大势所趋。这也是中国企业了解和适应世界经营规则的好渠道，更是大型企业国际化发展的必经之路。
在国内一线城市全面限购住宅的大环境下，个人海外房地产投资是不是另一个好的投资渠道？
刘德扬：国内限购限贷政策正处于收紧阶段，而国外一些城市的资产价格降幅明显，海外投资值得关注。
中国一线城市从去年下半年到今年的楼市价格上涨迅速，相较之下一些海外成熟市场就显得很有竞争优势，比如英国伦敦，经历脱欧之后，无论房价和汇率都有吸引力，一些资产价格甚至跌幅明显。然而，个人海外投资需经外汇管理局严格审批，所以是否顺利成交还需考虑各方综合因素。
零售地产：实体商业的转型之路
2016百货关店的例子不少，你是如何看待从这一事件反映出的大百货危机，和零售市场危机？
刘德扬：中国的经济正处于调整中，消费力的变化对零售业影响很大，而零售业自身也正处于变革和转型之中。
百货公司承载了中国商业地产的巨变，具有历史意义，改革开放初期，只有百货公司的营业执照才能进出口货品，它曾经是品牌展示的平台。如困禅今市场开放，高端品牌进入专卖店；性价比较高的商品入驻网店；以往占据首层的化妆品专柜，也淹没在海外代购之中。品牌流失大大削弱了百货的竞争力。因此，无论百货业态未来的发展重点都在于与时俱进，才能走出如今略显尴尬的处境。
事实上不只是百货，这几年零售地产都面临转型和更新的问题，您是否观察到一些新的、成功案例的出现？
刘德扬：商业地产的转型也包含了零售模式和营销手法的改变。为了应对激烈竞争，抓住消费者的眼球，无论是零售商还是开发商都不断地引入创新的营销手法。比如目前在市面上大受好评的Pop-up Store（快闪店）。
我非常看好这类营销模式，它让原本“固态”的购物中心变得更为“动态”，充分利用空间，不断更替引入新的品牌、新的产品、新的活动。对于新进中国的零售商来说可以利用Pop-up
Store进行试水，对于成熟品牌则可通过Pop-up Store灵活展示产品，提升品牌吸引力。
同时，随着消费者对健康和品质生活的追求，我们看到今年的零售市场中户外运动类，生活休闲受到越来越多消费者的喜爱，扩张迅速。这类商品的定位更加分明，专业和休闲商品均衡发展。
写字楼：新模式增添新动力
这几年，联合办公空间的发展迅速，联合办公空间真的有市场需求吗？
刘德扬：目前，对于联合办公空间有两大驱动力，可以说联合办公空间是市场的好帮手。
较大驱动力来源于国家对于“双创”的推广和互联网的鼓励，使对联合办公空间的需求与日俱增。第二大驱动来源于未来1.5到3年的写字楼供应高峰，高供应催生写字楼多元化空间的产生，联合办公便是其中一个重要的类型。
联合办公空间可以较好地控制办公成本，对新兴企业吸引力，而当新兴企业具备一定规模后，又将转向传统办公楼，因此联合办公更像是一种载体，与传统办公楼相辅相成。
除了专业的联合办公空间运营商，一些开发商也积极投身于联合办公空间的打造，联合办公空间的收益率汪宽尘很可观吗？
刘德扬：我认为开发商经营联合办公空间并不完全是短期收益的考量，而更侧重于三大要素。
首先，开发商经营联合办公空间更像是为新兴企业提供孵化基地，对于有潜力的新兴企业进行日后的投资或收购；其次，配合国家对“双创”的推广力度，划拨一些新项目的空间打造联合办公空间也是为项目的品牌推广作考量；新兴企业在具有一定规模后，也有可能成为办公楼的主力租户之一，这也是为办公楼储备潜在租户。
