一、不能以工业用地证办理商业房产证的原因（以下简称证书）：
1. 工业用地证只适用于工业用途，不适用于商业用途；
2. 商业和工业的规划用途是不同的，所以证书也是不同的。
二、商业房产证的必要性：
1. 商业房产证是商业用途的房产所有权证书，能够确保商业房产的合法性；
2. 商业房产证是商业用途的法律凭证，便于日后房产交易、拍卖等操作。
三、需要办理商业房产证的原因：
1. 商业活动需要安全保障，商业房产证可以保证你的商业活动合法性；
2. 商业房产证可以带来更高投资回报，便于未来的房产增值；
四、如何办理商业房产证：
1. 首先需要获得一个具有商业用途的土地，可以通过购买、租赁等方式获得；
2. 然后需要进行土地规划、建筑规划等手续，才可以开始建设；
3. 建成后，需要向政府申请办理商业房产证，提交相关证件材料，经过审查批准后即可颁发商业房产证。
总之，以工业用地证办理商业房产证是不可行的。为确保商业房产合法性和安全性，需要办理商业房产证。在办理商业房产证时需要遵守相关规章制度，按照程序进行操作。
