物业管理的操作流程如下：
1. 确定物业管理的目标：确定物业管理的目标，例如改善运营效率、提高服务质量等。
2. 制订年度计划：制订年度计划，包括维护、保养、升级及管理服务的活动计划。
3. 物业管理委员会的成立：由小区居民自己选举产生的物业管理委员会，代表业主和小区居民与物业公司进行沟通和协调。
4. 预算管理：物业公司在此过程中要根据委员会的意见制定预算方案，并通过居民会议审批。
5. 物业服务保障：日常服务保障包括安全保障、保洁、绿化、给水排水、电力、通信等方面的服务；特殊服务包括垃圾清理、搬家、停车场管理等专项服务。
6. 费用清单结算：在一段时间内，收集所有业主的管理费与其他收费项目的款项，并向业主发出花名册式的费用清单，并注明每一项费用的项目名称、金额、清单截止时间和支付方式等资料。
7. 投诉处理：对业主、用户、物业工作夸张等投诉及时处理，并找出原因，改进服务。投诉管理包括售后服务及建议。
8. 工程管理：小区内的工程 管理可以分为日常工程维护、项目建设、设备更新等。
9. 安全管理：物业公司应对小区进行调查研究，制订安全规划书，并配备专业人员来负责安全工作，组织实施各种安全培训和演习活动。
10. 绩效评估：绩效评估就是通过一定的方法对物业服务的运营状况所做出的监测和评估，目的是为了找到行动方向，并且提高工作效率。
