所谓商住房,即商住两用房,既可以用作居住用房,又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅,是将非住宅用地开发建设成可居住房屋,而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。
6月14,北京商住房将全面限购的消息被疯狂转载。受此刺激,购房者纷纷赶上政策末班车,加紧购买商住房,仅一天的签约量就相当于5月全月签约量的60%。面对火热的市场行情,很多人蠢蠢欲动,也有人持观望态度。
从交易的情况来看,购买商住房的人群一般分为两类:一是不能再购买普通住宅的投资客,二是没有购房资格的自住需求者通过购买商住房来过渡。对于第二者来说,现在该不该买商住房呢?购买商住房是否存在风险呢?
与普通住宅相比,商住房最大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主,容积率较高,售价相对低出不少。对于那些暂时无法承担普通住宅或者没有购房资格的人来说,作为一种过渡型住宅,商住房是一种合适的选择。
其次,商住房比普通住房高,可隔成两成。如房本面积为60平方米,那么实际居住面积就可达到120平方米。既然是商住两用房,就可将楼下作为店面,楼上作为住房。如此看来,商住房不仅满足了居住功能,也兼具投资功能。
最重要的是,目前除北京通州外,商住房并不限购、限贷。与普通住宅相比,商住房购买门槛相对较低。
尽管商住房有价格低、不限购的优势,但其缺点也是十分明显的:
1、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,普通住宅则是70年;
2、商住房最低首付比例为45%,贷款期限一般不能超过10年,贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍,且不能使用住房公积金贷款;
3、商住房不能落户;
4、商住房不能享受学校、商业、居委会等配套服务;
5、商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高;
6、商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅,且商住房基本上没有燃气,只能用电磁炉;
7、商住房居住密度相对较大,宜居性较差;
8、由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难,而且商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。
商住房虽然满足了部分群体的居住需求,但是潜在的问题和风险也特别多。商住房的形成有其历史原因,就目前来说,总库存还是不少的,这也导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌,商住房首当其冲,将比普通住宅更快更早下跌。且商住房不能落户上学,这是需要购房者审慎考虑的。
昨天,一份疑似工商银行发布的《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》刷爆了朋友圈。《通知》中说,工商银行今后商用房贷款准入会优先选择北京、上海、广州、深圳以及省会城市和直辖市,而三四线城市商用房贷款业务将只降不增。同时,个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%,商住两用住房的首付由45%调整到50%。
如果以上消息属实,商住房的购房难度将大大增强。银行对个人商用房贷款的合作机构和项目准入做了严格控制,说明银行对商住房的风险也是十分警惕的,尤其是三四线城市。因此,建议,北上广深由于受住宅限购等因素影响,购房者可选择购买商住房作为过渡型住房;一些经济发展较好的二线城市,如果住宅购买难度较大,也可以谨慎选择商住房;而三四线城市因为本身普通住房的库存就较多,所以购房者购买商住房居住的意义不大,如果投资商铺或写字楼,则要考察的因素更多,请求助有经验的专业人士。
（以上回答发布于2016-06-28，当前相关购房政策请以实际为准）
