宅基地纠纷怎么处理

2020-04-24 社会 71阅读
石海波与石梅是堂姐弟关系。1998年9月,石梅夫妇在毗邻的集镇上购买了一间商品房。1999年9月23日,由土地管理部门颁发了正式房产证。房产证上载明该房屋系砖混结构,面积24平方米,房后宅基地长13.5米。石海波在得知土管部门允许各家在13.5米宅基地的范围内自建住房,在征得其姐石梅的同意后,在石梅的宅基地上搭建了两间住房,并进行个体营业。
2000年3月,石梅将所购商品房出租给石海波使用。同年8月,石梅夫妇因迁居外地,以原房价转卖给石海波,并到土管部门办理了过户手续。9月30日,双方的房屋买卖合同经公证处进行了公证。合同第二条写明“原房地产机关划给的宅基地(含院场内)13.5米的合法使用权,随房屋所有权的转移转给买方使用。”石海波买房后,等待石梅迁出期间,石梅又在其原住房旁搭建一间。石海波见石梅无迁出之意,便正式通知石梅迁出,石梅拒绝迁出。2001年10月,石海波、石梅曾请求镇土管所处理,土管所曾主持双方进行调解,初时曾达成石梅将自建三间住房以20000元价卖给石海波,自己另建住房的协议,后石梅反悔,调解未成。石海波诉至法院。
问题:石海波要求石梅迁出归其使用的宅基地,理由正当吗?
答:从本案来看,诉争的宅基地实际上可分割成两块,一块是 2 4平方米的商品房所占有的宅基地,另一块是 13.5米长的房后宅基地。第一块宅基地因石梅夫妇将商品房转让给了原告,该块宅基地的使用权也随之转让给了原告石海波;而第二块宅基地则一直为石梅使用,石梅在该块宅基地上盖起了两间住房。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”可见,在当事人没有分割转让的特别约定,而且未登记的情况下,本案中石梅将商品房的使用权转移给原告石海波,应认为该商品房占有的土地的使用权随之发生了转让,但该房后的13.5米长的宅基地使用权并不自然发生转移。如果要发生转移,当事人之间应有特别约定。本案中,石梅将房屋卖给石海波时,在合同第二条写明了“原房地产机关划给的宅基地(含院场内)13.5米的合法使用权,随房屋使用权的转移转给买方使用。”既然当事人已经对此作了特别约定,如果该条款能够生效,那么该块宅基地的使用权显然应转移给原告石海波。
综上所述,石海波已取得了该商品房的使用权及其宅基地的使用权,要求石梅迁出归其使用的宅基地,理由正当,法院理应支持。
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