忘了社保断缴4个月 没想到后果竟那么严重
核 心 提 示
一对外来夫妻在上海打拼多年，觉得自己已经符合了在沪购房的条件，于是签约购买了一套二手房。谁料在夫妻俩付清首付款后，中介商才查询发现，妻子小静的社保缴纳曾经中断过4个月，所以他们仍然属于被限购的人员。于是，为了讨还高额首付款，夫妻俩不得不向上海市青浦区人民法院提起诉讼。
因社保断缴购房受阻
小强和小静是一对在上海奋斗多年的夫妻，小强觉得好不容易小静的社保缴纳达到了外地人在沪购房的条件，于是决定要在上海买套房子。
事先，小强前往社保中心，查询到小静社保缴纳的累计时间已经符合购房要求。然后，夫妻俩又通过中介，相中了一套二手房。小强、小静与房东小雨、小华先后签订了居间协议和《上海市房地产买卖合同》，约定房屋面积70.1平方米，房屋转让价款220万元，小强和小静支付首付款66万元（含定金10万元），154万元余款他们打算以银行贷款方式进行支付。
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谁知，中介隔天打电话告知小强和小静，由于小静的社保缴纳曾断缴4个月，不符合上海房产限购中关于外来人员连续缴纳社保期限的政策。
一个多月过去了，小强见中介未能帮自己解决限购难题，于是主动联系中介与小雨、小华，就购房受阻一事进行商讨，但三方协商未果。接着，小强向小雨、小华寄送《合同解除告知函》，要求解除双方签订的房地产买卖合同，并要求小雨、小华在收到告知函后五个工作日内返还购房款66万元。但小雨、小华收到告知函后未有任何行动，故小静和小华将小雨和小华起诉至法院，要求解除合同并退还购房款66万元。
酌判违约补偿6万元
审理中，小雨和小华表示同意解除合同，但他们认为这是因为小强和小静的原因导致合同不能继续履行，所以应根据合同约定，扣除对方合同总价款20%的违约金44万元，只返还22万元。
法院审理查明，小强和小静在购买房屋前，已至社保中心查询过社保缴纳情况，从其打印的社保缴费情况形式上看，确实满足了社保缴费应满60个月的购房条件，小强和小静作为一般购房人，其已尽到了合理的注意义务，不存在隐瞒小雨和小华其不具备购房条件的主观故意。
最终，法院判决双方房地产买卖合同解除。对于购房款返还的诉请，合同虽是由于原告原因导致无法履行，但原告对此并不存在主观故意，合同也未就此作出约定，根据双方签约至今的房地产交易市场行情、合同实际履行情况、履约可期待利益等因素，酌定小强和小静补偿小雨和小华6万元，在小雨和小华返还购房款时予以抵扣。判决后，双方均未上诉。
以 案 说 法
如今越来越多的外地人想在上海购房定居，而他们在沪购房需面临的第一件事，就是要符合在上海购房的条件。
根据2016年起施行的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年以上，若交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。
王珊珊
