容积率指标计算规则

四川省成都市规划管理局下发了《关于对中容积率、建筑面积等指标的补充解释》（以下简称《补充解释》），以进一步规范房地产开发的容积率。 2月28日，成都市规划局相关负责人表示，《补充解释》首次明确了4个硬指标——办公建筑层高、商业用房层高、住宅阳台进深尺度和地下空间与地面距离，这些硬指标都是为了规范成都房地产市场容积率，防止开发商通过“可变户型”变相增加房屋面积。 现在有些房地产开发企业打着的“三房变四房”、“买房送面积”等促销牌，实际上就是“偷面积”、变相增加容积率。该市规划局相关负责人认为，不管是从后期搭建安全角度考虑，还是从产权保障来讲，这些行为都给房地产市场发展埋下了隐患，所以必须及时规范。 关于两年有效期问题，该市规划局的有关人员解释称，《成都市规划管理技术规定》一般是两年改版一次，而《补充解释》肯定是要写进去的，所以有效期定为两年。 在《补充解释》中，重点对建筑层高、阳台、地下空间三方面进行了细化。 “建筑层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，不得通过架空、填充等装饰装修手段规避层高限制。” 记者在《补充解释》上看到：住宅建筑层高不应大于3.6米，办公建筑、酒店建筑层高不宜大于4.9米，商业用房层高不宜大于6.1米。 该市规划局相关负责人介绍说，住宅建筑层高不应大于3.6米，之前在相关规定中已有提及，办公、商业建筑层高是首次明确了4.9米和6.1米两个具体数值。这样做主要是为了防止少数楼盘房屋层高太高，给后期内部搭建留下空间。 为防“偷面积”，《补充解释》规定，阳台进深不应大于1.8米 开发商“偷面积”另一种常用方式是修大阳台，然后把阳台封闭，算成一个房间。因为在建筑面积计算规则里，阳台无论是封闭或不封闭，只算一半面积。 《补充解释》规定了阳台进深不应大于1.8米。有了这样规定，阳台面积大小就限定死了，可“偷”的面积也就十分有限。另外，还规定了飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，并且凸出外墙宽度不得大于0.6米。 在地下空间方面，《补充解释》要求建筑物地下室、半地下室的顶板面不应高于室外地坪1米，建筑物地下室、半地下室顶板面高于室外地坪大于1米时要计入容积率。 如果有些特殊房屋建筑怎么办？该市规划局相关负责人表示，如果建设项目设计方案突破本解释或出现难以界定的情况时，可以组织专家论证其方案的合理性，专家论证结论作为方案审查的参考依据。 相关链接 啥是容积率？容积率指在规划项目建设用地内，计算容积率的建筑面积总和与规划项目建设用地面积的比值。它跟老百姓居住环境息息相关，比如按照城市规划，一个小区本来只能修10万平方米的房子，结果开发商修了15万平方米，一方面让住户公共使用面积下降，居住环境变差，另一方面，小区水、电、气承载力都是按原来10万平方米配置的，那么扩建之后肯定会出问题。