小产权房的土地不属于国有土地，一般为集体用地，也就是说都是村里地，不是通过招、拍、挂取得的，因此不需要交纳土地出让金。
十八届三中会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。小产权房“转正”的风声随之充斥网络。主要有两种观点：
一是权利界定论。认为小产权房的“小”主要是房屋下面的那块地小，它不利于资源的优化配置及农民财产权的实现。
二是法律界定论。认为小产权违反国家法律法规，对商品房市场、耕地保护、社会秩序带来重大影响。
诸多的学术口水中，主流观点是，城乡二元土地制度、户籍制度、社保制度是小产权房产生的根源，它的违法性有目共睹，但合理性也不可忽视，在小产权房屡禁不止的背景下，应该重新评估小产权房的法律地位、经济效用与政治影响，逐步放开。
笔者以为，小产权房的产生及影响是复杂的，仅用抽象的学术大词和道德谴责，无助于深化小产权房问题的认识，只有廓清小产权房的形成原因、问题实质，才能评估其社会影响，提出有见地的对策。
一、小产权房为何会形成
小产权房的形成与城郊地区人流、物流集聚带来的利益密集有关，与政府管理的缺位及相关政策的不落实有关，与农户在巨大利益的诱惑下不惜铤而走险有关，并不是有些学者所说的根源于二元的土地、房产制度。
在土地集体所有制下，小产权房不是“小”产权，而是“无”产权。小产权房与房屋下的那幅地有关。
1、工业化城市化的发展带来城郊地区的土地升值。建设用地本身没有价值，其价格高涨与城市扩张带来的公共品供给能力增强有关，土地的不可移动性带来城郊土地的供不应求。
另外，集体土地无偿分配、无偿使用的特点保证了房屋开发的低投入，吸引城郊农民建起密密麻麻的房屋。其实，在广大的中西部一般农村，即使农民有心建房出售，也因基础设施不完善，人流量不大、工业辐射力不强而无人问津。
2、国家政策实践及地方行政的后果。国家为了保持合理的经济密度，保障土地的集约有效利用，实施偏紧的土地供给政策，带来城市土地市场的供不应求。城市发展需要遵从土地利用总体规划和城市发展规划，城市向某一方向的扩张带来特定位置的土地升值。
当然，个别乡镇政府的“以地生财”冲动，与房地产商合作开发小产权房，也会带来农业地区小产权房的蓬勃兴起。
3、政府与村组织管理的缺位助长了形势。小产权房处在多个部门的管理交叉点上，责任不明确、监管不作为现象极易发生。另外，建小产权房花费农民的心血，要拆除或进行处罚，则是从农民心上剜肉，拆违中极易出现不稳定。政府出于自保考虑，也会选择放任自流。
村组织是集体土地的所有者与管理者，理应及时制止农民的违规建房现象，但有的村组织或村干部带头违建谋利，或者在治权缺失的情况下睁只眼闭只眼，助长了小产房的扩张态势。
