房屋租赁税里面含了多种税项,包括营业税、城市维护建设税、个人所得税、房产税、印花税、城镇土地使用税、地方教育附加和教育费附加等。根据我国相关税收法律和法规的规定,印花税由租赁合同两方或两方以上当事人缴纳,其他税费由出租人缴纳。
一、《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定:
1、2016年5月1日起,不动产租赁服务税率为11%。
2.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
二、上述政策的详解:营改增后房屋出租如何征税
第一类:个人出租房屋计算办法
一、房屋性质为住宅用房
房屋性质如果为住宅,纳税人计算税款时,增值税按照月租金收入划分为三个档次:
(一)月租金(不含税)30000以下:
1. 增值税:免征;
2. 城市维护建设税:免征;
3. 教育费附加及地方教育费附加:免征;
4. 水利基金:免征;
5. 房产税:减按4%的税率计算;
6. 个人所得税:减按10%的税率计算。
(二)月租金(不含税)30000-100000元
1. 增值税:减按1.5%的税率计算;
2. 城市维护建设税:增值税*7%;
3. 教育费附加及地方教育费附加:免征;
4. 水利基金:免征;
5. 房产税:减按4%的税率计算;
6. 个人所得税:减按10%的税率计算。
(三)月租金(不含税)100000元以上:
1. 增值税:减按1.5%的税率计算;
2. 城市维护建设税:增值税*7%;
3. 教育费附加及地方教育费附加:增值税*5%;
4. 水利基金:按照0.08%的税率计算;
5. 房产税:减按*4%的税率计算;
6. 个人所得税:减按10%的税率计算。
二、房屋性质为非住房
(一)月租金收入(不含税)30000元以下:
1. 增值税:免征;
2. 城市维护建设税:免征;
3. 教育费附加及地方教育费附加:免征;
4. 水利基金:免征;
5. 印花税:按照0.1%税率计算;
6. 房产税:按照12%税率计算;
7. 个人所得税:按照20%税率计算。
(二)月租金收入(不含税)30000元-10000元以下:
1. 增值税:按照5%的税率计算;
2. 城市维护建设税:增值税*7%;
3. 教育费附加及地方教育费附加:免征;
4. 水利基金:免征;
5. 印花税:按照0.1%税率计算;
6. 房产税:按照12%的税率计算;
7. 个人所得税:按20%的税率计算。
(三)月租金(不含税)100000元以上:
1. 增值税:按照5%的税率计算;
2. 城市维护建设税:增值税*7%
3. 教育费附加及地方教育费附加:增值税*5%
4. 水利基金:按照0.08%的税率计算;
5. 印花税:按照0.1%的税率计算;
6. 房产税:按照12%的税率计算;
7. 个人所得税:按20%的税率计算。
第二类:公司出租房屋计算办法
一、公司为一般纳税人
(一)项目开工时间为2016年4月30日前,计税办法选择简易征收
1. 增值税:按照5%的税率计算;
2. 城市建设维护费:增值税*7%
3. 教育费附加:增值税*3%
4. 地方教育费附加:增值税*2%
5. 水利基金:按照0.08%的税率计算;
6. 印花税:按照0.1%的税率计算;
7. 房产税:按照12%的税率计算;
8. 企业所得税:租金收入并入当期应纳税所得额计算。
(二)项目开工时间为2016年5月1日后,选择一般计税
1. 增值税:按照11%的税率计算;
2. 城市建设维护费:增值税*7%
3. 教育费附加:增值税*3%
4. 地方教育费附加:增值税*2%
5. 水利基金:按照0.08%的税率计算;
6. 印花税:按照0.1%的税率计算;
7. 房产税:按照12%的税率计算;
8. 企业所得税:租金收入并入当期应纳税所得额计算。
二、小规模纳税人
对开工日期无限定,选择简易计税
1. 增值税:按照5%的税率计算;
2. 城市建设维护费:增值税*7%
3. 教育费附加:增值税*3%
4. 地方教育费附加:增值税*2%
5. 水利基金:按照0.08%的税率计算;
6. 印花税:按照0.1%的税率计算;
7. 房产税:按照12%的税率计算;
8. 企业所得税:租金收入并入当期应纳税所得额计算。
以上是营改增后房屋出租征税详解,整体来看,无论个人或者企业房屋出租税负都不同程度降低,纳税人应把握运用好优惠政策,正确处理房屋出租涉税工作。