------【宅基地】在农村，土地所有权归集体所有，用来生产。但生产者需要住房，于是集体组织会按照相关法律规定和程序，给每户农民一处宅基地，作为房屋、仓房、棚圈的建设用地。农民在宅基地上建造的房屋，自然具有土地使用权，可以申办房屋所有权证。
------【小产权房】在农村，除了在宅基地上建造的房屋外，还有其他各种形式的房屋。这些房屋下的土地，尽管经过了集体组织、乡镇政府等部门的审核通过，但既没有登记在宅基地台账上，也没有经过土地行政部门的审批。所以这些房子尽管可以暂时居住，但没有合法的土地使用证，所以也不能依法办理房屋产权证。
------宅基地与小产权属不同概念。小产权是指房屋所有权；宅基地是指土地所有权。
------你所说的“宅基地置换成农民公寓”，而且公寓为小产权的问题，确实是一个不正常的现象，但主要原因还是操作、审核方面不规范，同时配套法律不健全。
------农民公寓的建设，常见的有两种形式：一是农民集资建设；二是开发商建设，具有商品房的性质。
------第一种情况需要重点掌握的环节：村两委统一意见后，召开村民大会讨论通过《农民公寓建设方案》；乡镇政府及土地所备案；县级以上土地行政部门审批；然后进行规划、招投标等。这样，就可以办理相关证件，公寓也就具有合法的土地使用证了，但宅基地的性质没有了。在此操作中，不涉及土地补偿。
------第二种情况下，开发商应执行的程序主要有：向县级政府申请征地；县政府同意后，与村两委协商一致；按照征地补偿标准拿出《补偿方案》；征求相应农民意见；签订补偿协议、回迁协议等；办理建设公寓的各种手续；发放补偿金等。这样，该公寓就可具有土地使用权，能办理房屋产权证了。
------以上操作程序大概是这个样子。如果缺失重要环节，就会出现“农村公寓小产权”的结果。
------另需说明的是：如果在宅基地上盖建农民公寓，相应农民就没有宅基地了，不方便开展农业生产。所以在盖建之前，可以先收回宅基地，另行调配。这样，公寓建成后，农民既可以选择性地按照内部价格购买公寓，也可以不购买，但依然有生产所需用地。
