日本90年代房价暴跌有哪些征兆

2020-10-27 财经 195阅读

90年代日本房价暴跌主要征兆是宽松的货币政策、银行利率下调、超低利率发放贷款、全民买房、摇号买房、地价飙升等等。

90年代日本房价暴跌问题,对当前正处于中美贸易争端环境下,各地楼市疯长的现实来说,值得大家冷静下来好好思考下,看看过去走过的路,分析未来楼市何去何从。因为,日本楼市的暴涨暴跌,并不单纯是日本国内的问题,其后是复杂的国际冲突背景。主要征兆表现如下:

1、日元大幅升值打击了日本的出口企业,日本政府为了支持企业维持高出口额,减轻企业债务,采取了宽松的货币政策。

2、连续5次下调利率,从1985年的5%降至1987年的2.5%,货币供应量连续四年超过两位数增长,造成国内市场流动性大量过剩。

3、降低利率保住了日本企业的生产和出口,企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润,日本银行想尽各种办法,利用超低利率拼命发放贷款。

4、相对于一般公司贷款,房地产抵押贷款的风险较低,于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。 来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年,东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去,忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队,由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

5、1987年,东京某团地商品房摇号抽签式,55平方米总价6200万日元,摇号率1/3700。

6、热钱涌入导致股价和房价快速上涨,从而吸引更多的国际资本进入日本投机,日元继续升值,股市房价继续上涨,泡沫越吹越大。

7、银行贷款和热钱同时涌入房地产行业,日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元,而1998年末最低时候是1388兆日元,749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。

8、1989年东京银座5丁目鸠居堂前,当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元,折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价,现今价格4000万日元,跌了差不多有2/3。

扩展知识:

房价暴跌后的危机

1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁,危机一触即发。

日本政府也意识到了经济泡沫,非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是,日本政府突然收缩货币政策。

一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%,之后连续 4 次上调,到 90 年8月达到 6%。

二是政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款,M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位,也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。 宏观调控政策力度过猛,泡沫迅速破灭。

首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。

当天,日经指数顿挫,日本股市暴跌70%,自此,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

股票价格大幅下跌,信贷规模下降,使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场,顿时房地产市场出现供过于求,房价出现下跌的趋势。与此同时,随着日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃。

1991年,日本不动产市场开始垮塌,巨大的地产泡沫自东京开始破裂,迅速蔓延至日本全境。

1992年,日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

几种因素叠加,加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈(东京圈、大阪圈、名古屋圈)在泡沫破裂后的价格也跌得最惨,跌幅超过了全国平均水平。

自1990年泡沫破裂以来,日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。

从1990年至2006年,全国平均房价下跌了49.56%,基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平;企业大量破产,银行、房地产公司破产数量超过3000家,日本就业压力空前,工资低、工作时间长几乎成为日本顽疾,于是啃老族率先在日本流行。

参考资料:《凤凰财经》——中国楼市似日本90年代,房价暴跌会发生什么?

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