北京 “经转商”攻略
根据《京国土房管住【2004】486号》规定,对社会公开销售或定向销售取得经济适用房产权的房屋满五年的(五年的界定是根据契税完税凭证或房屋所有权证的填发日期),可以按市场价格出售。具体程序:
第一步:办理网签。交易双方到住建委网签合同(住建委在兴政街建设大厦, 69263523),打印后双方签纸介合同。网签合同不收费,但复印证件资料1元1张,建议先行将所有证件复印3份,身份证复印时正反面复印在一张A4纸上。 需要带齐:1、房产证 2、原购房合同 3、买卖双方身份证 4、买方户口本(已婚需要配偶身份证和户口本及结婚证)
第二步:交纳契税。拿着签好的合同去地税窗口交税(位于兴华大街3段15号的行政综合服务中心,电话81296009),拿着开好的税票到大厅东侧的农村商业银行缴纳税金(契税),然后拿着收据去大厅服务台复印1份,回到地税窗口领取税票。双方本人必须到场,如委托需要公证委托才行。
第三步:交纳综合地价款。回到住建委大厅服务台,领号办理综合地价款补缴单,咨询电话:69291324。然后到交通银行缴纳综合地价款,收款单位是大兴财政局。
第四步:房屋测绘,拿着旧房本到测绘窗口办理测绘手续,需要缴纳测绘费¥140.00元。
第五步:过户领证。拿着综合地价款收据回住建委换取发票,然后排号办理过户手续,双方本人签署N多文件及声明和询问笔录。备好¥85元现金,80的制证费,5元的印花税,交钱后领证。必须提供的材料: (1)登记申请书原件; (2)申请人身份证明; (3)房屋所有权证原件;
(4)网上签约的北京市存量房屋买卖合同原件;
(5)买卖双方当事人约定通过专用账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件; (6)房屋登记表、房产平面图二份; (7)契税完税或减免税凭证原件; (8)补交土地收益的证明。
“经转商”费用
a 综合地价款: 计税基准价*平米数*10%-当年已交数额
出售人到房屋所在区县房屋登记部门按成交价的10%缴纳综合地价款(其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的,按住房指导价收取综合地价款。瑞海家园原最低成交价是3018元/平米,现在预计10000元左右。 多处交易地区的最低计税价翻到原来的3倍左右。其中,大兴清源地区、丰台新发地地区、海淀万柳地区的最低计税价翻至3.1倍。海淀定慧寺地区的最低计税价从7500元挑高到2.04万元,丰台六里桥地区从6200元调整到1.7万元,都增长了1.7倍。
没赶上12月10日之前网签,李女士咬着牙降了6万元、将大兴西红门的一套3居室出售了。而购房人却说,就算是房主降了6万元,自己还得贴一两万元的税款。
当年因为面积超过申请面积数,而补缴的综合地价款予以抵扣。 b 契税: 计税基准价*平米数*3%
c 营业税:(计税基准价—最低指导价)*平米数*5.5% 个人购买二套房以及交易非普通住房,执行3%的契税标准。
对个人购买符合普通住房标准,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税(1.5%)。规定自2011年12月10日正式执行。
符合新的普通住房标准个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
享受优惠政策普通住房的标准是应同时满足以下三个条件: 1.住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上; 2.单套建筑面积在140(含)平方米以下;
3.实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。北京市享受优惠政策普通住房的价格上限是:四至五环南部地区为28080元/平方米。
e 个人所得税: 计税基准价*平米数*1%
从2011年3月26日开始,个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房,审核后属实的,可免征个人所得税。
d 其他费用:印花税,制证费,复印费 预计费用:
a 综合地价款: 计税基准价*平米数*10%-当年已交数额 b 契税: 计税基准价*平米数*3%=1,唯一住房,契税优惠
c 营业税:(计税基准价—最低指导价)*平米数*5.5%,五年以上减免 e 个人所得税: 计税基准价*平米数*1%,唯一住房,五年以上减免 d 其他费用:印花税 5元,制证费80元,复印费15元 。
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