房地产市场存在哪些进入壁垒?

结合我国房地产市场的实际情况,笔者认为,构成房地产企业的进入壁垒主要有两方面:一是土地资源壁垒。尽管可以说,我国的房地产业在资金(相对土地壁垒而言)、规模经济、技术等方面不存在进入壁垒。但是,作为一个房地产企业,如果不能获得房地产开发所需的土地这一核心资源的话,即使房地产企业在一个地区设立起来了,也不能认为真正进入了这个地区的市场。我国自开展城市土地有偿出让制度以来,大多采用协议出让土地的方式。协议出让方式是由出让方和受让方就特定地块通过协商谈判而有偿转让土地使用权。在此方式下,由于土地使用权的取得不是通过开发商间的相互竞争来决定,而是由政府与开发商双方私下协商确定,最终谁能获得土地使用权在很大程度上取决于开发商的寻租能力和政府的主观偏好。在这种情况下,一些真正有实力的开发商可能因为拿不到土地而陷入无地可开发的窘境,而一些实力有限的开发商则更是难以拿到士地;相反,一些有政府背景或是善于寻租的开发商则可能圈占大量的土地并成为土地批发商。虽然,这种协议出让方式在2004年前后实行土地公开拍卖制度后予以中止,但由于一些地方前几年土地圈占量很大,直到现在,一些大的开发商以前圈占的土地还没有开发完,也就是说旧的土地出让制度的影响在一些地方仍在起作用。而即使是实行公开拍卖制度后,由于土地资源的固定性、稀缺性和不可再生性,某一开发商获得了某一地块的开发权后,也就意味着排除了其它开发商对该地块的开发权。由于土地供给量有限,市场中只有有限的开发商在进行开发。这样,潜在的进入者很难对现有的企业形成竞争压力,这为在位企业行使垄断力量、索取垄断高价提供了条件。二是行政管理壁垒。在开发一个项目之前,房地产商必须取得5个证书:“建设用地规划许可证、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。而要取得这5个证书就需要当地政府的入区批文、基建立项批文、土地出让合同、土地划拨文件、土地征用批文、规划定点图、建设用地核定表、土地出让金交纳证明、地籍测量成果表、土地登记审批表、土地登记申请书、法人委托书、建设项目收费通知单、建设工程报建表、城建费用统征交纳书、建设工程施工图设计审查意见书、建筑节能登记审批表、工程监理合同书、中标通知书、施工合同、施工组织设计申报书、工程质量监督申报书等等。为了办好这5个证,总共要盖20多个章,涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、工商管理、税务、建设、交通、环保、节能、卫生等部门,每一次往往都要烧香拜佛。由于政府管理的越位,导致过度干预房地产市场,加上政府审批的繁杂和效率的低下,官员在审批中的寻租,形成了行政性进入壁垒。