房产税计算方法
进行税务筹划之前，首先要了解房产税如何征税，怎么计算的。房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。
其中，从价计征的计税依据为：
1、 按照房产原值一次减除10%-30%的扣除后的余值；
2、 无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；
3、 独立的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定；
（1）地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值；
（2）地下建筑物为商业用途及其他用途的，以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。
4、10%-30%的具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。
计算公式为：应纳税额=应税房产原值*（1-原值扣除比例）*1.2%
从租计征的计税依据：
1、 租金收入
2、 以劳务或其他形式为报酬抵付租金收入的，按当地同类房产租金水平确定；
3、 个人出租住房，按4%的税率征收房产税；
4、 出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有关规定计税。
房产税税收筹划分析
从税率入手进行筹划。
因从价计征和从租计征的税率不一致，因税率差异造成的税收筹划空间为：
（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%
也就是说从价计征和从租计征的临界点为（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的时候,出租缴纳的房产税较少;
当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的时候,自用缴纳的房产税较少.
例如,某集团在上海持有一套房产,价值3亿元,如果按照自己持有使用的话,年度需要缴纳的房产税为30000*1.2%*（1-30%）=252万元；而如果我们将房产出租的话，缴纳的房产税约为31万元（1800㎡，4元/㎡/天）；两者之间的差额为252-31=221万元。
这样，我们就可以操作将房产出租给关联公司，使之符合从租计征的条件，增加收益。
