审理此类案件存在两个问题：一是程序问题，即房屋买受人未对查封的房屋向执行法院提出异议棚念，能否迳行提起民事诉讼？二是实体问题，即未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权？关于程序问题，实践中存在两种观点。一种观点认为，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》（试行）关于对案外人异议处理的相关规定，买受人应先向执行法院提出异议，对执行法院的处理不服，可另行提起民事诉讼。买受人未经执行异议这一前置程序直接提起民事诉讼的，法院应枣裤驳回其起诉。另一种观点认为，法律并未明文规定执行异议是提起民事诉讼的前置程序，买受人直接提起民事诉讼并无不当。关于实体问题，实践中也存在两种观点。一种观点认为，法院不应予以确权，因为《物权法》明确规定登记才产生房屋所有权变更的效力，房屋买卖合同有效仅产生债权效力，不能产生物权变动的效力。另一种观点认为，《物权法》已规定人民法院作出的裁判文书也是物权变动的依据之一，从充分保护买受人利益的角度出发，法院应当予以确权。
我们认为，对上述程序问题，由于法律并没有对当事人的此项诉权作链岩困明确限制，从最大程度保障当事人诉讼权利的角度出发，应允许买受人直接提起民事诉讼。对实体问题，虽然我国物权法对不动产物权变动采取登记要件主义，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可见，该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。在此种情形下，应保护善意第三人的利益，虽然善意第三人尚未取得物权，但在执行程序中“人民法院不得查封、扣押、冻结”该不动产，在执行异议之诉中，法院可支持善意第三人的诉请，将不动产物权的权属确定给他，且停止对该标的的执行。
