物业共用部位及设备设施的运行、维修、养护和管理
1、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
制定严格的装修管理规定，保证房屋主体结构安全，保证房屋外立面整洁、美观、统一。定期对房屋共用部位进行巡视检查。
2、房屋共用设施设备的维护和管理
共用设施设备指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
建立明细的设备台账，制定详细的“设备检查保养计划表”；维修人员按计划进行日常检查、维护、保养工作；所有设施设备有统一的编号；对设施设备存在的故障或隐患及时排除，保障设施设备正常运行。
3、智能化设施设备管理
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合小区的智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能。
（二）设备故障处理规程
1．故障分类
设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常情况均为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。
重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币几万元以上；因故障引起整个住宅区停水、停电、停气；发生火灾等。
除上述重大故障外，其它为一般故障。
2．重大故障处理职责
凡发生重大故障，由值班人员立刻报告所在物业服务中心主任并按相关应急处理程序采取措施，物业服务中心主任接报告后应立即到现场指挥故障处理。
对于一般故障，物业服务中心主任可授权值班负责人处理。
3．故障处理通则
（1）发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后作好记录。重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告阳光花园三期物业服务中心主任。
（2）根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。
（3）最迅速地恢复设备（设施）至正常运行状态。
（4）处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。
（5）物业服务中心主任是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。
（6）对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施作好。
（7）发生故障应仔细注意表计和信号的指示，并记录操作的时间和故障现象。
供电电源停电故障处理规程
电源故障分以下几种情况处理：
1、在接到供电部门发出的停电通知后，物业服务中心应在一小时内通知各单位。
2、正常情况下的倒闸操作，物业服务中心接到通知后，提前一天发出停电通知。
3、若供电系统全部停电，启动发电机组，保证供电需要。
4、如因住宅区内故障引起供电回路停电，应在排除故障后恢复送电。
5、如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，并继续观察，采取相应措施。
6、低压配电盘母线、及其引出线故障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。
（五）停水及故障处理规程
1、接到自来水公司发出的停水通知后，物业服务中心应在一小时内通知各单位。
2、若安排水池清洗，物业服务中心应提前三天以书面形式发出通告，通告内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。
3、给排水设备故障一般处理程序
4、供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。
5、排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时借用设备。
6、若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知有关人员抢修。
7、排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。
8、机电设备管理工作流程与质量标准【详见附件】
物业共用部位及设施设备的运行、维护、养护和管理目标：
公共设施设备完好率96%以上，零修、急修及时率100%，维修工程一次合格率92%以上，有效投诉办结率96%以上，回访率100%，物业使用人满意率78%以上。
