广义上的房改，是指中国住房制度的改革；狭义上的房改是指从“福利房”到商品房的改革。
中国住房制度，在新中国成立后，长期实行的是”统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，90％的住房建设资金靠政府拨款，少量靠职工单位自筹。住房由单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。
1978年“三中全会“后，中国住房制度的改革拉开了大幕。
1978年—1993年住房实物分配制度改革阶段。
这中间可以又可以分为两个小阶段。从1978至1985年是福利分房制度改革探索阶段。在这一阶段里，我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点，为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新，积累有益的经验。1986年－1993年是福利分房制度改革深化阶段。在之前试点的基础上，1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1991年6月，国务院发出了《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》，提出分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。
1994年—1998年住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段。
这期间，城镇居民按照成本价或者标准价购买已建公有住房。实际上这是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。
1998年，国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
1999年－2004年住房市场化全面推行阶段。
2003年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。中国彻底结束了福利分房制度，“福利房”退出了历史舞台。从此，城镇住房建设和使用完全商品化。
