市场上推出的商铺不少，形式多种多样。从业态分，有购物中心商铺、专业市场商铺、商业街商铺等；从经营模式分，有返租销售的、带租约销售的、自营投资的；从产权分，有只卖产权的、也有只卖经营权、二者都有的。五花八门，由于销售代理商的生存和发展压力，其高级策划师们也就“只有想不到，没有做不到”了，当然，这一切必须建立在合法的前提条件下，而开发商们也是不得不狠狠地“笑纳”。开发商吃项目的胃口好，“差钱”成了永恒的困难，几个股东坐下来喝茶，意见统一，卖商铺正是最佳的解决方案。
商铺多了，就如人类一样，有好的也有坏的。富智商业顾问长期运作商业地产，特此为投资者提供一些建议供参考。现有市场上，有四种商铺的风险较大，投资者在购买商铺时要慎重。
一是购物中心的内铺。这类商铺都居于购物中心或商场内，一般开门营业完全要依赖整体的项目，如果大门关了，这类商铺的小门也无法开。这类商铺的商业价值一般由整体项目的成功程度决定，如整体项目成功，商铺则值钱。
二是未进入成熟经营期的专业市场。这类商铺在市场开业后的前几年，市场租金都非常低，只有经过3-5年，甚至更长时间的市场培养期后，市场才有可能旺起来，市场旺之后的商铺才显得值钱，否则，这类商铺的商业价值永远都会在低位整理。一旦市场失败，商铺的产权证书也可能变成一张纸而已。
三是外地商铺。这个“外地”是相对于投资者居住地来讲的，特别是小投资者，一个小投资者如果投资外地，特别是远距离的商铺，其管理商铺的成本也比较大，不要被销售员误导说投资商铺可以很省事收租，其实，由于商铺存在招商、经营、维护、业态及管理商改变等因素，投资者需要经常参与各种预案的协商及议案的投票等事宜，因而长期管理这类商铺的费用也比较高。
四是长期返租的商铺。这类商铺在销售时往往打着整体租赁给大商家的旗号，但懂商业运作的人都知道，大商家也常常开几家新店的同时关掉一、二家效益太差的旧店，因而大商家进驻并不是铁定的收益保证，一旦大商家无力支付租金或返租方无力支付返租款时，返租合同也只能成为打官司的重要证据文件而已。
商业地产的运作难度极大，成功的项目需要具备更多和谐的元素，需要开发商重视每个操作环节，这样才有可能保证商铺投资者的长期利益。（作者单位：深圳富智商业顾问机构——商业地产策划、招商、运营、销售及投融资）
