买房无小事!按揭更是要谨慎对待,注意事项能看则看,能多留神就不要嫌麻烦。毕竟血本都在里面,谁也不想出点岔子。
1.购房前准备:做好预算拣好客
对买家说的话:凡事预则立,不预则废。对于未来新家的构想,只需拿张纸就可以把自己的要求从最重要到次重要到次次重要逐一填写,当然,在纸的另外一栏要诚实地写上自己可以承受的楼款。家里人的支持加上自己的积蓄就是你的首期,记住适当留下1万~5万元作为应急资金,二次装修款也要预留。以首期款以及本人可承受的月供,在手机可以轻易下载房贷计算的应用软件,非常容易就可以测算出自己可以承受的楼价总额。一般来说,首期付款比例越高,供款年期越短,月供压力越小;首期款付款比例越低(最低30%),贷款年期越长,则月供压力越大。
对于有靠山的“伸手派”,家里人可负担一次性付款的,这一栏可以忽略。
对业主说的话:目前来说,业主卖房还是相当幸福的,因为大部分交易还是实行业主实收,买家承担所有税费。由于目前北京依然限购,作为业主也应该了解一下买家是否有名额购买,以免空欢喜一场。因为一手房销售不快,二手房交易更慢,银行信贷也不太乐观,如果不等钱用,可以“持房免扰”。对于的确有售房需要的业主来说,开一个贴近市价的放盘价是必需的。如果有多个意向客户,业主可以甄选买家,首付款越高或者一次性付款的客户优先。此外,买卖房屋是履约的法律行为,卖了就莫回头,没有人永远低买高卖,房屋套现落袋为安就好。
2.“睇楼纸”:能不签尽量别签“睇楼纸”在行业内一直有较多争议,有些买家因随意签下“睇楼纸”后再找别家中介成交而吃上官司。故此,现在不少买家都非常精明,尽量不签“睇楼纸”,若中介坚持要签,则另找一家不需签的中介行。
某大型中介法务部负责人表示,消费者签下“睇楼纸”,有可能被中介用作诉讼证据。故此消费者最好在“睇楼纸”上签下一个假名,留手机号更须慎之又慎。有的中介行的“睇楼纸”,甚至要求客户写下身份证号码,这是绝对不能签的,否则后患无穷。
3.起底房产:去免费查册
买家在了解到目标房产的业主和标准地址后,可以凭身份证到房地产交易登记中心免费查询别人的房产。在查册表上,查询目的有“权利人证明产权”、“求购”、“诉讼”、“求租”、“公证”以及“其他”等选项。要申请查询的房地产权属信息必须准确填写,“房产地址”是必填项,该房产地址必须是标准地址,与房产证上一致,随意写“某某花园某栋”不可能查到有关信息。此外,还需要准确填写“产权人”、“登记案号”、“产权证号”的三个信息之一,方可打印有关房产信息。
成功查册所得的“房地产登记簿查册表”上只列出房地产地址、测绘图号、楼盘占地面积、该单位的建筑面积和实用面积,其他房产证信息一概为空白。但登记附注上也会透露若干房产信息。
4.产权:警惕隐形人委托人
有关房屋产权,最常见的问题是以下四类:一是共有产权。如在签订买卖合同时,只有部分共有人到场,而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售房产的,买方可与到场的共有人另行签订协议,约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的,由现签订房屋买卖合同的共有人承担违约责任(可约定相应的违约金),从而维护自身的合法权益。
二是隐形共有人。这种情况多出现于夫妻共有产权而产权人只有丈夫或妻子的名字。如果业主本人坚称房屋为婚前购买,但不肯出示婚姻证明,适宜用第一种情况共有产权的处理方式,约定违约责任。
三是全权委托书。买家需核对业主姓名和身份证号与房产证是否一致,全权委托人的姓名和身份证是否与出席签约的委托人一致。
最怕的是炒家用全权委托书来炒房,提醒买家对全权委托放盘签约的盘源应格外警惕。
四是房屋获得的来源。房产证上有一栏为“房屋获得的来源”,通常都是“购买”,少部分为“继承”或者“拆迁补偿”,购房者需明确该房屋的获得来源是否为“赠予”。如果是赠予而来的房屋,而业主名下有多于一套房屋,有可能产生相当于交易评估价20%的个税。
5.买卖合同:下载细斟酌
购房者宜在签约前及早下载示范合同仔细阅读,以免在中介地铺签合同时因匆忙而看漏某些重要的条款。
付款方式通常分按揭、一次性付款、分期付款等方式,签约时视楼款数额支付定金(楼价10%以内),首期在递件过户当天交割,尾款则在出新证时交割。若业主要求一次性付款,建议双方对楼款做银行资金托管,以免节外生枝。
业主收齐楼款,买家即可以收楼。但有可能出现按揭款迟迟批不下来,而又答应了买家过户后即交楼的尴尬情况,所以建议买卖双方都以前一个交易步骤完结后,再订立下一个步骤的实施时间。
6.网签:最好在正规中介公司进行
通常正规的大中型中介都会对交易进行网签,但一些小中介因不具备中介网签的条件或是出于规避政府监管的目的,也要求买卖双方自行网签,买卖双方需了解有关风险。
自行交易的网签步骤如下:1.登录房地产中介协会网站,点击进入存量房网上签约系统。2.用户注册、登录。注册时应使用有效身份证明文件号码,系统默认18位身份证号码。3.验证房屋产权信息。输入房屋的产权登记字号、产权证号和产权人姓名等,对房源进行匹配验证。4.填写《存量房买卖合同》。谨慎协商、认真填写合同条款。5.提交合同获取预签号。6.确认、打印交易资料:买卖双方本人持身份证明文件(或委托代理人持身份证件及委托书)、预签号、房产证原件到房屋所在地的交易登记中心签约服务点打印各种交易资料。
7.按揭:一般收取0.6%~1.2%服务费
个人“体检”:申请按揭买楼,购房者在看房前最好预先做“体检”,一是检查个人征信情况;二是个人对楼款的承受能力,月收入必须大于月供的两倍。对于收入处于增长阶段的年轻人来说,适当使用贷款杠杆工具,月供高一点,年期长一点,可以买总价高一点的房屋,因为目前对二套房贷要求较严,如果几年后又换房,不太划算。此外,个人年龄+贷款年限不能超过退休后5年。
楼房“体检”:很多购房者不清楚,申请按揭买房前还需要对房屋预先“体检”。首先要确定楼龄,因为楼龄+贷款年限不能大于35。部分“高龄”楼梯楼是否能够贷款还与其建筑结构有关系,公积金贷款不接受砖混结构的房屋申请,只可接受框架结构的房屋。
代办按揭:现在银行通常都会委托按揭公司代办,客户使用银行直客贷款的按揭费较低,通常包含评估费在内也只需1000多元,缺点在于“1对1”,如果银行审批不通过则会影响买房的交易手续。各大中介公司也成立了专门的按揭公司,坊间也有不少经营多年的按揭公司。根据行业协会的规定,按揭服务费最高不得高于贷款额的1.2%,但通常在0.6%~1.2%之间,购房者可以与按揭公司议价。使用专门的按揭公司服务,虽然收费比银行直客贷款的按揭费要高一些,但胜在按揭公司对接多间银行,可以量体定做按揭方案。
公积金贷款:对于公积金贷款的申请者,他们还可以选择直接到市住房担保中心申请公积金贷款,所需的资料与普通商业银行的住房贷款一致。
签订按揭合同:二手房网签合同后,买卖双方与银行签订按揭合同,为协助买卖双方办理按揭以及日后的递件过户领新政,按揭公司也会让买卖双方签署委托书,委托按揭公司办理有关事宜,选择正规的按揭公司尤为重要。
8.递件流程
（以上回答发布于2017-04-01，当前相关购房政策请以实际为准）
