关于农村房屋的买卖问题，目前确实个头疼的问题。
我们国家的土地是两种所有制：国家所有制、农村集体所有制。
农村就是集体所有制土地。关于集体所有制土地的建设用地使用问题，我国土地法规定就只有四种情况：兴办乡镇（村）企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。就是说，只有在这四种情况下，才可以使用农村的建设用地。否则，是不能使用土地搞建设的。所以，你不是本村村民，要想取得农村土地中的建设用地，只有投资乡村企业或者投资乡（镇）村公共设施、公益事业建设。
如果你通过投资乡村企业而取得农村建设用地，然后再通过批准建房，便可取得集体土地使用权、房屋所有权。而且，这房屋、土地的权利，可以通过企业产权交易的程序发生转移。并且，可以抵押等充分发挥物权。
但你想通过购买农村住宅房屋，而你又不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，这种情况，你的房屋买卖合同是无效的。原因是：宅基地是分配所得，只能在农村集体经济组织成员之间转移。我国《房屋登记办法》第八十七条明确规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
所以如果只是自己居住，则是有效，如对外销售，则没有效力。希望采纳
