在2011年6月10日拍卖的5宗地块中，除了其中四块位于光华新城核心区外，位于锦江区三圣乡片区的5号宗地，因为其地段和位置优势，自出让信息公布以来备受关注和争议。
生态区稀缺地
占地约93.9095亩的5号宗地，位于锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号地块，土地性质为城镇混合用地。记者在5号地块现场看到，该地块很方正，北面为成龙大道，东面紧邻三圣乡花卉市场，南面为待开发土地，西面则将与一所变电站为邻。
5号宗地所在的三圣乡片区历来是城东生态环境优越之地。地块周边有国家级“4A风景区”三圣花乡、幸福梅林、荷塘月色等8大生态自然风景区，1500亩市政公园……5号宗地的生态环境在片区中也独树一帜。
“该地块最大的价值还是成都东村的概念。”星彦地产市场研究中心总监孔祥虎认为，三圣乡片区处于规划中的东部新区，是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区，同时三圣乡片区打造生态宜居片区的定位、锦江区行政办公区将东移等利好让三圣乡片区的楼市充满机遇，未来在三环路外的成龙路沿线逐步形成城东副中心、片区中心、居住区中心等三级公共服务设施结构。
相对于三圣乡片区优越的生态环境和规划，土地稀缺一直是限制该片区房地产发展的一大瓶颈。自2003年盛吉拿下该片区969亩“卓锦城”地块后，鑫苑名家地块、华韵天府地块相继拍出。到2008年3月，国嘉地产与锦江统建办共同拿下的锦江城市花园地块。此后三年以来，三圣乡片区再无土地出让。作为生态区的稀缺地，5号宗地因此备受关注。
商业配套 有木有？！
目前三圣乡片区的房地产开发主要集中在东三环外的位置，除了已经售罄的锦江城市花园外，目前有华都•美林湾、卓锦城、鑫苑名家、金房•华韵天府、四海逸家等楼盘在售。预计在近几年内，随着在售楼盘逐渐交房，该片区的居住氛围将更为浓厚。而锦江区行政办公区的东移，也将进一步提升片区的人气指数。
虽然三圣乡周边没有地铁等轨道交通规划，但东大街延线、老成渝路、成龙大道构筑的完善交通网络，具备良好的交通易达性和便捷性。公交38、56、343、332、31路都可便捷到达市中心。同时，周边有较为齐备的教育、社区商业、医疗、休闲等配套设施。
从目前的情况和短期规划来看，片区的大型商业配套仍然较为缺乏。片区居民生活所需主要依靠三环内川师大、万科城市花园的相应商业配套，各个楼盘自身商业配套还难以跟上。虽然卓锦城规划的6期集中商业将引入大型超市，但距离5号宗地仍有约2公里的距离，其辐射力和方便度难免要打折扣。
5号宗地周边目前还是以早年的平房建筑和花卉市场为主。宗地自身仅兼容≤10%的商业，即最多能打造18445.36平方米的商业，无法支撑大型商业购物中心的片区商业需求，最多只能是底商。星彦地产市场研究中心总监孔祥虎表示：“如何通过后期打造，解决居住商业配套困境是5号宗地面临的问题。”
变电站与高压线受争议
除了商业配套的问题外，还有高压线与变电站对5号宗地形成较大影响。成龙大道沿途的高压电线还是让不少开发商对该宗地块表示异议。片区某楼盘投资部人士表示，5号宗地外在条件存在的问题中，高压线就是其中之一。据了解，与五号宗地实地相邻的西面地块，已规划为110KV曾家坡变电站建设用地。两地块间为规划道路。
此外，5号宗地的拍卖公告上显示，该地块将配建相关公共配套设施，即二类住宅用地内配建建筑面积不小于300平方米（含配电房）的开闭所一处，面积不大于13461.62平方米。
尽管5号宗地存在商业配套匮乏和高压线、变电站等方面的硬伤，据业内人士透露，该地块仍然受到了部分开发商的较高关注。
溢价幅度有限
五号宗地仍然实行“双竞制”方式竞拍，即5号宗地从3200元/平方米的起拍价开始竞拍，如果在拍卖时达到上限价5000元/平方米时，转为公租房配建面积竞建。根据相关规定，5号宗地公租房起拍为1200平方米（20套），竞建增幅为300平方米（5套）。
“根据5月9号和20号土地拍卖市场来看，现在大势不明朗的情况下，开发商对未来预期不太乐观，土地溢价幅度不会很高。”孔祥虎认为。
目前5号宗地周边的高层住宅有华都•美林湾，均价7800元/平方米；鑫苑名家均价7200-8200元/平方米；金房•华韵天府60-100万/套，均价约9000元/平方米。如果该项目拍卖地价达3900元/平方米，根据周边物业现在的售价推算，项目高层住宅售价达7500元/平方米，商业为30000元/平方米来估算，项目投资净利润约12.60%。
星彦地产分析认为，根据5号宗地占地面积94亩、2.95的容积率、兼容10%的商业等基础指标推算，未来项目物业组合将是高层住宅加社区商业的组合形式，预计将通过小区园林、建筑品质、户型创新、社区配套等方面打造成为区域的中端项目。
