专家解疑：房屋拍卖如何保障银行利益

王彬（农行江苏淮安城南支行）： 个人房屋按揭贷款人逾期还款，在催收不果进入诉讼环节的情况下，银行向法院申请强制执行房屋评估拍卖。法院给予的评估拍卖期限为1年，但由于客观原因，在此1年内无法完成三次拍卖，法院对拍卖评估予以终止并要求二次申请，这不仅增加了银行的垫付资金也延长了收款周期，在此情况下如何保障银行利益？ 李勇（农行江西分行法律事务部副总经理）： 上述情况关系到主诉案件胜诉后的执行工作，主要是在对抵押物或查封资产的处置中，如何最大限度地保护银行合法权益的问题。 问题中涉及的“评估拍卖期限为1年”、“如一年内无法完成三次拍卖，法院对拍卖评估予以终止并要求二次申请”的做法，本人认为法律依据不足。从《民事诉讼法》及最高人民法院相关司法解释中可知，对被执行人的财产进行评估、拍卖，应由人民法院委托中介机构进行。流拍时，如果申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，法院应当依法启动第二次拍卖，甚至第三次拍卖，而并没有规定三次拍卖期限必须在一年内完成。法院以此裁定终止评估拍卖程序，要求申请执行人再次进行申请，再次垫付有关评估费用是没有法律依据。同时，对申请执行人来讲很不公平，因为评估和拍卖由人民法院进行委托，申请执行人是无法做到对进展进行约束的。 要避免上述情况的发生，银行应加强同法院办案人员沟通，努力使银行的合法请求得到经办法官及法院的理解和支持。可以从以下着手： 一、当事行可与被执行人进行充分协商对拟拍卖的房屋不进行评估直接拍卖；也可以与债务人协商不通过拍卖而直接将房屋进行变卖以归还欠款。当然，处置资产价值尽可能达到足以清偿银行贷款本息和相关费用的前提下进行。 二、当事行在执行拍卖阶段也要主动作为，尽量减少流拍发生。可与执行法院沟通，将拍卖的首次保留价定位在一个合理的价位，防止高价位而导致流拍；也可以多渠道散布房屋拍卖的消息，积极寻找有意向竞买人员参加拍卖，扩大信息传播范围，努力提高拍卖成功的概率，尽可能一次拍卖成功。 三、对执行法院以裁定终止评估拍卖程序，要求申请执行人再次进行申请，再次垫付有关评估费用的做法，及时提出执行异议，要求执行法院依法履行拍卖的执行程序。异议不被采纳，可以考虑申请上一级人民法院提级执行。如果三次拍卖之后仍然没有人竞标，法院有可能要银行采取以资抵债的方式承接拍卖物，在这种情况下，不要随意拒绝，在请示有权处理行的同意下是可以考虑以资抵债的，抵债之后也要及时处理，尽早收回贷款本息。 四、关于评估、拍卖过程中是否存在拖延时间及损害申请执行人合法权益的问题。可以运用以下司法解释的规定，来维护银行合法权益。 （一）《民诉法》第196、197条规定了实现担保物权的非诉程序，在银行申请实现担保物权后，如符合法律规定，法院可以直接裁定拍卖、变卖担保财产，而不需要经过诉讼程序。这样可以节省时间，缩短收款周期。 （二）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第8条规定，如出现下列情形之一：1、评估结果明显失实；2、拍卖过程中弄虚作假、存在瑕疵；3、随机选定后无正当理由不能按时完成评估拍卖工作；4、其他有关情形。影响评估、拍卖结果，侵害当事人合法利益的，人民法院将不再委托其从事委托评估、拍卖工作。 （三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第11条规定，依照民事诉讼法第203条的规定，有下列情形之一的：1、债权人申请执行时被执行人有可供执行的财产，执行法院自收到申请执行书之日起超过六个月对该财产未执行完结的； 2、执行过程中发现被执行人可供执行的财产，执行法院自发现财产之日起超过六个月对该财产未执行完结的； 3、对法律文书确定的行为义务的执行，执行法院自收到申请执行书之日起超过六个月未依法采取相应执行措施的； 4、其他有条件执行超过六个月未执行的。上一级人民法院可以根据申请执行人的申请，责令执行法院限期执行或者变更执行法院。 （四）《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》规定，对于规避执行行为可进行必要的制裁，确保执行效果。 （五）《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；”“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”第26条：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。”第28条：“……没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。” 五、做好拍卖标的情况的说明工作。要清晰明确地告之公众拍卖标的的基本情况，如产权登记情况、房屋瑕疵、以面积成交还是以房屋现状成交、相关费用等情况，以打消公众的疑虑及竞标者的误解，避免形成新的诉讼。 此外，对于房屋拍卖，我们还要关注以下几点风险：一是要注意房屋拍卖后的交付问题，如果抵押人不配合，有可能使交付延期而使银行承担违约责任。二是没有尽到瑕疵披露义务而引起纠纷，比如房屋之前的转让情况、出租情况、是否需要补交税费情况等，则买受人有可能以重大误解为由解除合同并要求银行赔偿损失。三是唯一住房强制执行的问题。