物业管理机构的物业管理企业

(一)按投资主体 物业管理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。
(1)全民物业管理企业即国有物业管理企业，资产属于全民所有，国家依照所有权和经 营权分离的原则授予企业经营管理权；
(2)集体所有制物业管理企业资产属于劳动群众集体所有；
(3)私营物业管理企业资产属于私人所有。
(4)联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的经营实体，取得法人资格 ；或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经营，并承担相应的权利和义务；
(5)三资物业管理企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部资本由外国投资者 投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准在中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办合资经营企业，或举办中外合作经营企业。
(二)按股东出资形式
可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。
(1)物业管理有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资，并以其出资额为限对公 司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人；
(2)物业管理股份有限公司是一般由5个以上发起人成立，全部资本为等额股份，每个股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。股份有限公司，其注册资本必须在1000万元人民币以上。商业、贸易、工业、房地产等行业中有一批股份有限公司。随着物业管理市场发展，集团化的物业管理股份有限公司将逐步出现；
(3)股份合作型物业管理企业，其原则是自愿组合、自愿合作、自愿参股、民主管理、 自负盈亏、按劳分配、入股分红。这种企业股东一般就为职工，股东订立合作经营章程，按其股份或劳动享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。
随着物业管理的发展，全国各地物业管理企业如雨后春笋大量涌现，如上海市 到1997年为止，共有物业管理企业1540家，其中内资企业为856家，三资企业为108家，有限公司和股份公司为537家。内资企业中，由原房管所转制为物业管理企业的为157家。上述15 40家物业管理企业对全市范围内近9600万平方米的各类物业进行着管理服务职能。
(三)按经营服务方式
分为代理租赁服务型、委托管理服务型两种。
(四)按是否具有法人资格
一种是具有企业法人资格的物业管理的专营公司或子公司；另一种是以其他经营项目为 主如房地产开发、商业、贸易等而兼营物业管理的不具备企业法人资格的物业管理部。 (一)组建条件 1.企业名称预先审核
企业有名称，犹如自然人有姓名一样。企业的名称一般由四部分组成：企业所在地、具 体名称、经营类别、企业种类等。其具体名称可考虑原行业的特点、所管物业名称特点、地理位置、企业发起人名字等，如“东湖”、“万科”“XX别墅”等。除叫物业管理公司外也有称物业管理有限公司、物业发展公司、物业公司等。根据国家工商行政管理局制定的《企 业名称登记管理规定》的有关精神，企业名称中不得含有下列内容和文字：
(1)有损于国家社会公共利益的；
(2)可能对公众造成欺骗或误解的；
(3)外国国家地区名称、国际组织名称；
(4)党政名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号；
(5)汉语拼音字母(外文名称中使用的除外)、数字；
(6)其他法律、行政法规规定禁止的。
对于企业中使用中国、中华或者冠以国际字词的企业名称只限于全国性的大公司、国务 院或者授权机关批准的大型进出口企业和大型企业集团，国家工商行政管理局规定的其他企业。在企业名称中用“总”字的必须设三个以上分支机构等。
根据公司登记管理有关规定，设立公司应当申请名称预先核准。法律、行政法规规定必 须报经审批后成立的公司，例如三资公司或者公司经营范围中有法律、行政法规规定必须审批的项目的，应当在报送审批前办理公司名称预先核准，然后以核准的名称报送审批。例如设立外商投资的物业管理企业，在报经有关外经贸行政管理机关审批前必须将申请名称报工商行政管理部门预先核准。
设立有限责任公司，应当由全体股东指定的代表或共同委托的代理人申请名称预先核准 ；设立股份有限公司，由全体发起人指定的代表或共同委托的代理人申请名称预先核准。申请时，必须提交：
(1)全体股东或发起人签署的申请书；
(2)股东或发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明等。
工商行政管理机关应当自收到申请文件之日起10日内作出核准或驳回的决定。决定批准的，应当发给《企业名称预先核准通知书》。
公司名称是企业的品牌中一部分，从开始起名的时候就要注意其合法性和效应性，一般 要求简明、响亮、有寓意、有创意。
2.公司住所
《民法通则》规定，法人以它的主要办事机构所在地为住所。物业管理公司的主要办事 机构所在地为物业管理公司的住所。物业管理公司设立条件中的住所用房可以是自有产权房或租赁用房。在租赁用房作为住所时，必须办理合法的租赁凭证，房屋租赁的期限一般必须在1年以上。有了确定的住所，就可以确定所属工商行政管辖的行政机关。
3.法定代表人
物业管理公司作为企业法人，经国家授权审批机关或主管部门审批和登记主管机关核准 登记注册后，其代表企业法人行使职权的主要负责人是企业法人的法定代表人。全民和集体企业的主要负责人是经有关主管机关审查同意，当企业申请登记经核准后，主要负责人取得了法定代表人资格。法定代表人必须符合下列条件：
(1)有完全民事行为能力；
(2)有所在地正式户口或临时户口；
(3)具有管理企业的能力和有关的专业知识；
(4)具有从事企业的生产经营管理能力；
(5)产生的程序符合国家法律和企业章程的规定；
(6)符合其他有关规定的条件。
物业管理公司选好法定代表人对企业的经营管理有着至关重要的作用。“千军易得，一将难求”就是说决策人物的重要性。物业管理公司法定代表人应在合法前提下，在企业章程规定的职责内行使职权履行义务，代表企业法人参加民事活动，对物业管理全面负责，并接受本公司全体成员监督，接受政府部门、主管物业管理的行政机关的监督。
4.注册资本
公司法定的人员、住所和注册资本是公司设立的三要素，其中注册资本是公司从事经营 活动，享受和承担债权债务的物质基础。一般来说，注册资本的大小直接决定公司的债务能力和经营能力。世界各国对公司的最低的资本额都有具体严格的规定。我国有关法律也对各类公司注册资本有规定。
企业法人登记管理有关规章对申请企业法人登记规定了各类公司的注册资金：生产性公 司注册资金不得少于30万元人民币，咨询服务性公司的注册资金不得少于10万元人民币。物业管理公司，作为服务性企业，其注册资本不得少于10万元人民币。
《中华人民共和国公司法》对有限责任公司和股份有限公司的注册资本分别作出最低限 额规定。有限责任公司的注册资本，生产经营为主的、以商业为主的公司为人民币50万元，以商业零售为主的公司为人民币30万元，技术开发、咨询、服务性公司为人民币10万元。股 份有限公司注册资本最低限额为人民币1000万元人民币。
股东或发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作 出资。股东或发起人用非货币出资时，要对非资货币作价评估，评估时要核实财产，不得高估或低估作价。对于土地使用权的评估作价，要按照有关房地产法法规、行政规章的规定办理。还应当指出：股东以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外；同样，发起人以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的20%。这些规定在组建物业管理股份有限公司都必须遵守。
5.公司章程
公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形 式、组织机构，以及利益分配原则、债权债务处理方式、内部管理制度等规范性的书面文件。其内容一般应包括：
(1)公司的宗旨；
(2)名称和住所；
(3)经济性质；
(4)注册资金数额以及来源；(5)经营范围和经营方式；(6)公司组织机构及职权；
(7)法定代表人产生程序及职权范围；
(8)财务管理制度和利润分配方式；
(9)其他劳动用工制度；
(10)章程修改程序；
(11)终止程序；
(12)其他事项。
联营企业章程还应载明：
(1)联营各方出资方式、数额和投资期限；
(2)联合各方成员的权利和义务；
(3)参加和退出的条件、程序；
(4)组织管理机构的产生、形式、职权及其决策程序；
(5)主要负责人任期。
有限责任公司的章程应载明下列事项：
(1)公司名称和住所；
(2)公司经营范围；
(3)公司注册资本；
(4)股东的姓名或名称；
(5)股东的权利和义务；
(6)股东的出资方式和出资额；
(7)股东转让出资的条件；
(8)公司的机构及产生办法、职权、议事规则；
(9)公司法定代表人；
(10)公司解散事由与清算办法；
(11)股东认为需要规定的其他事项。股东应当在公司章程上签名、盖章。
股份公司章程应当载明下列事项：
(1)公司名称和住所；
(2)公司经营范围；
(3)公司设立方式；
(4)公司股份总数每股金额和注册资本；
(5)发起人的姓名或者名称，认购的股份数；
(6)股东的权利和义务；
(7)董事会的组成、职权、任期和议事规则；
(8)公司法定代表人；
(9)监事会的组成、职权、任期和议事规则；
(10)公司利润分配办法；
(11)公司的解散事由与清算办法；
(12)公司的通知和公告办法；
(13)股东大会认为需要规定的其他事项。
6.公司人员
企业法人登记管理有关规章规定，申请成立全民、集体、联营、私营、三资等企业，必 须有与生产经营规模和业务相适应的从业人员，其中专职人员不得少于8人。物业管理公司一般应具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达3人以上。
根据《公司法》设立物业管理有限责任公司，应当由2人以上50以下股东共同出资；设 立股份有限公司，除国有企业改建为股份有限公司的外，应当有5个以上发起人，且其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。国家授权投资的机构或部门可以单独设立国有独资的有限责任公司。外国投资者包括外国的企业和其他经济组织或个人，可以独资设立外资性质的物业管理有限责任公司。
(二)设立登记
1.三资物业管理企业的设立登记
三资物业管理企业在向工商行政管理机关申请登记之前，如前所述，首先要进行向工商 行政部门申请名称登记，然后进行审查批准即经过对外经济贸易主管部门审查批准。对外经贸行政主管部门主要审查外资企业、中外合资企业、中外合作企业的经营目的、范围、资金和章程，合资企业合营各方签订的合营协议、合同、章程，合作企业中外合作者签订的协议、合同、章程等文件。审查机关一般在三个月内作出批准或不批准的决定。
当三资物业管理企业接到对外经济贸易主管部门的批准书之后30日内，向工商行政管理机关申请营业登记。营业登记主要看是否具备了开业的条件：是否有符合规定的名称，是否有审批机关批准的合同章程，是否有固定的经营场所、必要的设施，是否有规定的从业人员，是否有符合国家规定的注册资金，经营范围是否符合国家法律、法规和政策规定，是否有健全的财会制度等。
营业登记的主要事项有：名称、住所、经营范围、投资总额、注册资本、企业类别、董 事长、副董事长、总经理、副总经理、经营期限、分支机构等。在登记时应向工商行政管理部门提交下列文件、证件：
(1)由董事长、副董事长签署的外商投资企业登记申请书；
(2)合同章程以及审批机关的批准文件和批准证书；
(3)项目建议书、可行性研究报告及其批准文件；
(4)投资者合法的开业证明；
(5)投资者的资信证明；
(6)董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派(任职)文件和上述中方人员 的身份证明；
(7)其他有关文件证件。
当三资物业管理取得营业执照后，将取得进入资质登记和资质备案阶段。
2.内资物业管理企业的设立登记
内资全民所有制、集体所有制、联营、私营、股份制、股份合作制等物业管理企业，当 具备前文所述的设立条件时，这些条件概括起来包括：名称、组织机构和章程；固定的经营场所和必要的设施；符合规定的并与其经营规模相适应的资金数额和从业人员；能够独立承担民事责任；符合规定的经营范围等时，即可进行营业登记。登记的主要事项有：名称、地址、负责人、经营范围、经营方式、经济性质、隶属关系、资金数额等。
当登记核准取得营业执照后，进入资质登记和资质备案阶段。
应当指出的是，原区县房管行政部门组建的物业管理集团公司，一般领导着由原房管所 转制成立的物业管理公司，当前要根据政、企、事分开的原则，实行企业化管理，与原房屋行政管理部门从经济、人员、产业上分开。
(三)资质等级管理
1.资质等级管理的目的
物业管理企业的资质管理是行业归口管理，是对企业经营规模、能力和规模的管理。为 了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业管理企业的管理，促进物业管理有序发展，提高物业管理的整体水平，必须对物业管理企业进行资质等级管理。物业管理企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。
市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批 各类物业管理企业资质，接受资质备案和核发资质等级证书，并进行对物业管理企业资质等级管理的日常工作。
2.资质等级
部分省和城市根据当地实际情况制定了物业管理公司资质审批规定，但尚无全国 性的规定。根据上海市房地局制定的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》的规定，物业管理企业按资质条件分为一、二、三级和无级。
一级物业管理企业需具备的条件是：管理物业规模50万平方米以上，或管理涉外物业20 万平方米以上；管理物业类型3种以上，或涉外物业2种以上；必须有2个以上优秀小区或大厦，所管物业达标面积50%以上；企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上 ；有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；经营年限须在3年以上；注册资本在100万元人民币以上。
二级物业管理企业需具备的条件：管理规模20-50万平方米，或管理涉外物业5-20万平 方米；管理物业类型2种以上，或管理涉外物业；须有1个以上优秀小区或大厦，所管物业达标30%以上；有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上；经营年限须在2年以上；注册资 本在50万元人民币以上。
三级物业管理企业须具备的条件：管理物业规模3-20万平方米，或涉外物业1-5万平方 米；有中级专业技术职称3人以上；企业注册资本10万元人民币以上。
暂不定级的物业管理企业：管理物业规模在3万平方米以下或涉外物业1万平方米以下的 。
3.资质等级审批
根据上海市规定，资质备案与核发资质等级证书同步进行。
物业管理企业，一般要在取得营业执照30日内按规定申办资质备案。
外商独资、中外合资、中外合作的物业管理企业的资质备案和资质等级向市房地局申报 ，由市房地局审批。
内资物业管理企业资质备案和资质等级向注册地的区县房管部门申报，其中符合一级资 质条件的由区县房管部门初审后报市房地局审批，二级以下资质等级由区县房管部门审批。申办物业资质备案和资质证书，必须提交下列文件和资料：
(1)企业法人营业执照；
(2)公司经理出任聘任书；
(3)中级以上职称人员的证书或证明材料；
(4)资质等级申报表；
(5)公司的管理章程、管理合同；
(6)其他所需材料。
市房地局和区县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起20日内，核发物业管理资质证书。
4.日常资质管理
资质证书有效期2年；无正当理由不申请的企业要责令其限期申请；企业开业两年内不实施物业管理的，复评不再核发证书；企业如注销或破产，资质证书交回主管部门。
对物业管理企业违反以下规定的行为，区县房管部门有权限期整改，并可降低资质，直 至建议工商行政管理部门取消其经营资质：
(1)不履行物业管理合同及管理办法规定的；
(2)管理制度不健全，管理混乱，业主住户投诉较多的；
(3)被物价部门认定乱收费或收费不规范，又不认真整改的；
(4)利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
(5)对于业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的；
(6)因管理失职，造成重大事故的。 (一)物业管理企业权利以及权利来源 建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理公司的权利是：
(1)物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
(4)有权制止违反规章制度的行为；
(5)有权要求管委会协助管理；
(6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；
(7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则，要依法取得，即权利主体、权利内容要符合 法律和行政法规的规定。只有符合法律和行政法规的规定，物业管理企业的权利才能受到法律的保护。如果不符合法律和行政法规的规定，物业管理企业不仅不能达到预想的管理效果，反而可能造成其管理行为产生的后果无效。
物业管理企业在实施管理时，必须制定小区或大厦等管理办法，这些办法不能与法律法 规和行政规章相悖，而是要在法律的范畴之内制定。如：哪些是物业使用的禁止行为，对限制性行为产生后果怎样处理；业主或使用人如果要改变住宅使用性质，如何对待；业主要进行装修有哪些注意事项；对消防设备的管理平时如何保持良好状态；各小区内各种公共设施和管线怎样管理，小区车辆停放、绿化管理等，都要依照相关法规制定管理条文。小区的治安管理也一定要纳入社会治安总的范畴，要执行行政部门颁布的治安管理条例和规章。
其次，物业管理公企业管理权利来之于合同。这里有三个方面：
(1)物业管理服务合同。合同签订双方业主委员会和物业管理企业是平等的民事主体， 是委托和被委托的关系。合同明确了物业管理服务的事项、权限、标准费用、期限和违约责任等，在管理服务的权限之内就是物业管理企业的服务范围。即委托后，才进行管理；不委托，不能超越权限。如果超越管理权限，事后要得到业主委员会的追认。物业管理公司行使委托之外的职权，业主委员会如不予认可，则由物业管理公司自己承担责任。例如，如果没有委托代办产权证、代办装煤气和电话等合同，物业管理公司自行其是，业主们可以予以否决，不支付费用；
(2)对物业使用中的各种禁止行为，物业管理企业要与业主有书面约定，或用“公约” 、“合约”、“办法”等这些约定、协议来得到业主的认可，并在协议中双方约定违约的责任。这样物业管理公司才能有效进行制止违章行为，使得行使制止违章的行为有效，并具有追究对方违章的权限；
(3)关于聘请专业公司如保安公司、绿化公司，情况也是这样，一定要通过签订转委托 合同，把业主委托的权限转委托给这些专业公司，并且事先要得到业主委员会的同意。
(二)物业管理企业的主要义务
《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理企业的义务是：
(1)履行物业管理合同，依法经营；
(2)接受管委会和住宅小区内居民的监督；
(3)重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可；
(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指 导。
物业管理企业的义务，首先是履行合同，对合同规定的事项要全面履行：
(1)管理服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业管 理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。
(2)不得擅自变更和解除管理服务合同，双方必须信守合同。如果发生新的情况，要经 双方协议重新达成新的合同。任何一方当时人都不得擅自变更或解除合同，也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同；
(3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管 部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。
其次，服从政府部门房地产等有关行政主管部门的监督，接受物业管理相关部门的指导 和监督，这又是物业管理企业的另一条重要义务：
(1)首先要接受工商管理。工商行政机关依法确定各类企业和个体工商业的合法地位， 监督管理或参与管理市场上的各种经济活动，检查处理经济违法违章行为，保护合法经营，取缔非法经营，维护正常的市场秩序，保证社会主义市场经济的健康发展。物业管理公司要依法登记成立，经营范围要明确，以营业执照为准。与业主委员会订立管理服务合同要对照经济合同订立的条件：双方当事人是否具有主体资格；合同内容是否合法；是否损害国家利益、社会公共利益或第三者利益；是否超越企业经营范围；双方当事人意思是否表示真实；订立合同是否符合法定程序。根据规定，物业管理服务合同应到房地产主管部门备案。另外，物业管理公司在经营活动中使用商标、广告等，也要服从行政部门的管理；
(2)接受行业行政主管部门和政府有关行政主管理部门的行政管理。这主要是要接受资 质核准登记管理，对物业管理行为的管理，对违反物业管理有关规定进行行政处罚，社区管理规定等；
(3)接受物业管理的价格管理。物业管理关系到千家万户的安居乐业，其收费既要考虑 公平合理，还必须实行公开，还要考虑与物业所有权人、使用人经济承受能力相适应。物业管理企业要在物业管理价格政策范围之内经营。