“二、粤华包及龙邦国际实施本次增资获得的目标公司股权基本情况／（二）资产评估情况／３、资产增减值原因”新增（４）并将（３）修改为：
（３）无形资产—土地使用权增值３８６．５４％，主要原因是：
本次评估的红塔仁恒的土地位于珠海市前山鹅槽山片区金鸡路５０８号，紧邻珠海市区。土地通过出让方式取得，当地政府为鼓励企业投资，企业以１３０元／㎡取得土地使用权，账面价值较低。账面原始入账价值６２，５４７，３０４．９０元，摊销后账面价值４９，２１６，５５６．０７元。
本次对红塔仁恒土地采用两种评估方法，分别为基准地价系数修正法与成本逼近法。由于成本逼近法测算过程中采用的部分文件成文较早（当地政府尚未发布新的相关文件），其采用的补偿等标准已不适应当前的价格水平。故最终评估结论采用基准地价系数修正法评估结论。
由于基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。中商资产评估有限责任公司根据被评估对象具体情况进行了相关系数修正。计算公式为：
Ｐ＝Ｐ′a（１＋ΣＫ）×使用年期修正系数×期日修正系数×土地开发程度修正系数
ΣＫ＝Ｋ１＋Ｋ２＋……＋Ｋｎ
式中：Ｐ――估价土地价格
Ｐ′――土地所在区域所属级别的基准地价
ΣＫ――影响土地价格的区域因素及个别因素之和
Ｋ１＋Ｋ２＋……Ｋｎ――分别为土地在各个因素条件下的修正系数
①待估宗地的土地级别及基准地价
珠海市人民政府于２００７年１２月３日发布《珠海市国有土地价格管理规定（香洲区部分）》，红塔仁恒土地位于香洲区城区基准地价覆盖范围内，属于二级工业用地，基准地价为６５０元／平方米。
②区域因素及个别因素修正系数。见下表
区域因素及个别因素修正系数表
③年期修正
ａ．土地还原利率确定
由于工业企业作为持续经营性企业，不适宜用项目平均收益这一方法进行计算。由于还原利率是将年纯收益还原（或转换）为价格的比率，其实质是一种投资收益率，通过对工业企业经营情况资料的收集，结合统计年鉴相关数据求取投资收益率。
结合前三年的珠海市统计资料相关数据测算出不同年份的工业投资收益率，取这些年份的平均值５％，并以此确定其工业用地土地还原利率为５％。
ｂ．年期修正系数的计算
年期修正系数Ｋ＝［１－１／（１＋ｒ）ｍ］／ ［１－１／（１＋ｒ）ｎ］
ｒ———土地还原率；
ｍ———待估宗地剩余土地使用年期（４１年）；
ｎ———基准地价设定的土地使用年期（５０年）；
则：Ｋ＝［１－１／（１＋５％）４１］／ ［１－（１＋５％）５０］＝０．９４７３。
④开发水平修正
由于本次评估的待估宗地地价所设定的土地开发水平与基准地价内涵一致，故不需进行开发水平修正，修正系数取值为１。
⑤期日修正
本次评估采用的《珠海市国有土地价格管理规定（香洲区部分）》于２００７年１２月３日，至评估基准日（２００８年６月３０日），约有７个月，由于珠海市区为工业限制区，故工业用地价格上涨较快，上涨率在１０％左右。本次评估期日修正系数取值为１．１０。
⑥地价测算
根据基准地价系数修正法的公式，计算出估价对象的地价为：
修正后的地价＝６５０×（１＋２．９０％）×０．９４７３×１．００×１．１０
＝６９７（元／平方米）
⑦土地取得税费
经向珠海市国土局咨询，开发商取得土地应缴纳契税及转移手续费，分别为地价的４％和０．１％，合计４．１％则：
土地取得税费＝地价×４．１％
＝６９７×４．１％＝２９元／平方米
⑧采用基准地价测算的单价
为取得土地地价加上土地取得税费
＝６９７＋２９
＝７２６元／平方米
根据《珠海市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（挂牌序号：０８００２），２００８年２月１４日至２月２６日在珠海市商用土地交易中心挂牌交易位于珠海市唐家湾镇科技二路南侧ＳＨ－４地块。最终该工业地块以挂牌起始地面地价为４８０元／㎡成交，由珠海稳健投资有限公司竞得，成交用地面积为１５６４１．４８平方米，成交总地价款为７５０７９１０．００元。
