5月18日，国内最大的新闻是：北京的“千年大计”有望迎来第三波，传说中的“中央政务区”呼之欲出！
自中央提出“京津冀协同发展”，有意纾解北京非首都功能以来，北京大事不断。先是宣布在通州建设城市副中心，后又宣布在保定的雄县、安新县、容城县建立雄安新区，这两大决策都被称为“千年大计、国家大事”。相比之下，雄安新区又被赋予了跟深圳经济特区、浦东新区同等的地位和意义。
5月17日召开的“北京市委十一届十四次全会”研究了《北京城市总体规划（2016年-2030年）（送审稿）》，同意将规划上报。敏感的媒体，马上就嗅出了“中央政务区”呼之欲出的味道。
所谓“中央政务区”，从表面上看，最早是由城市专家、北京国际城市发展研究院院长连玉明提出的。2015年11月，他在一个城市发展论坛上提出，北京在“十三五”期间最重要的是办好两件事，一是加快通州行政副中心建设，二是推动“老城重组”，优化调整东、西城行政区划，建立中央政务区或首都区。
两个月后，在2016年初举行的北京两会上，作为北京市政协委员的连玉明拿出了“东西城合并为中央政务区”的提案。这个提案被媒体报道之后，影响非常大。
那么，媒体是怎样从《北京城市总体规划（2016年-2030年）（送审稿）》里得出“中央政务区”呼之欲出的结论的呢？从公开报道看，送审稿似乎并没有“中央政务区”的表述。
第一，惹人猜测的东城区、西城区城市功能新表述。
对于市内六区，总体规划是这样表述的：
东城、西城等北京核心区将以政治、文化、国际交往中心为主导功能，有历史文化名城保护的重点地区等定位。
海淀、石景山等北京西北部地区将以科技创新、文化中心为主导功能。其中，海淀区应建设为具有全球影响力的科技创新中心核心区，石景山区应建设为国家级产业转型发展示范区等。
以朝阳区东部、北部地区为主的北京东北部将强化国际交往职能，成为国际一流的商务中心区以及各类活动的承载地等。
丰台区、朝阳区南部等北京南部地区将以保障首都核心功能的城市服务为主导功能。丰台区应建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区及对外交通枢纽等，朝阳区南部则被定义为重要的菜篮子供应基地、传统工业改造升级示范区。
从上述表述看，东城区、西城区从功能上已经是“中央政务区”。
第二，规划方案的“送审稿”比“草案”增加了“一核、一区”的表述，但公开报道对此语焉不详、欲言又止。
上述规划方案的“草案”曾在3月份进行过公示，当时提出的是北京要建设“一主一副、两轴多点”，其具体内容是：
到了“送审稿”，8个字的大纲变成了12个字：“一核一主一副、两轴多点一区”。
“一核”是什么？它放在“一主、一副”之前，显然比他们都重要。而规划方案对东城、西城区的表述正是“东城、西城等北京核心区”。所以，“一核”应该就是“东城、西城合并成为的中央商务区”。
那么“一区”是谁？应该就是雄安新区！想想看，草案是3月公示的，雄安新区是4月1日公布的，所以，当时不能提“一区”。到了现在，就顺理成章了。
如果“一区”是雄安新区，意味着它仍然是北京的一部分，未来将有行政区划上的调整。当然，这还是个猜测。
事实上，关于“中央政务区”坊间一直有猜测，下面这张规划图，也一直在流传。
从上图中可以看出，它跟上述北京整体规划高度吻合，也把北京主城区分为了“中部核心区”、西北、东北和南部四大区域。
好了，如果“中央政务区”是真的，将给北京带来什么影响？我的看法是：
第一，“中央政务区”应该就是这一轮北京城市功能调整的终极大招。在这一轮调整中，通州副中心打头阵，雄安新区为中军，这两个“千年大计”的推出只有一个终极目标——为“中央政务区”接生，把北京的城市功能和首都功能各自归位，实现某种程度上的分离。
第二，“中央政务区”不仅仅是地理概念，还应该是行政区划概念。未来会有专门的管理机构，应该直接隶属中央。这个区域的职能不是为了发展经济，也不会有GDP考核，而是为了保障中央的行政职能，提高行政效率以及国际接待能力。
第三，在北京的中央部委，可能会向“中央政务区”集中，以提高办事效率。这样，雄安新区关于“副都”、“迁都”的猜测，将完全落空。
第四，为了控制中央政务区的人口，估计会适当减少中小学、幼儿园的数量，而且会提高入学门槛，主要为中央机构的员工家属服务。这个区域的大企业、高等院校等会首先被迁移走，建筑密度、人口密度都会下降，空心化会比较严重，甚至可能让商品房逐步淡出，至少会大量减少。
第五，中央政务区内古迹众多，保护力度会加强，礼仪性的场所会增加。
第六，由于存在政策的不确定性，这个区域内的商品房的价格会受到影响。如果义务教育阶段入学门槛大幅提升，则对房价将造成负面影响。关键看未来政策怎样变。
受上述消息的刺激，热钱在昨天下午A股开盘之后，开始抛售雄安概念股，这个板块迅速被推到了跌幅榜前列。让人感受到了资本的无情，以及概念迭代之快速。
