首先，和浦东、深圳相比，雄安新区少了水运和充足的淡水供应。浦东濒临长江、黄浦江；深圳地处珠江口，都可以利用船运降低工业成本，用河流满足工业用水，还能够通过海港与世界市场相连。雄安新区不具备上述条件，也不可能抽干白洋淀给工厂。再加上起步区只有100平方公里，几乎不可能大规模发展工业。
其次，北京本来也不是中国最重要的金融中心。2016年上海金融业增加值4762.50亿元，超过北京的4266.8亿元。何况金融需要产业集聚效应，北京的金融业又在相当程度上依赖于北京的首都行政职能，并非像上海、深圳那样依托周围的产业带而形成，很难想象金融企业向雄安新区转移。
第三，既然新华社通稿明确指出分解“非首都职能”，北京的行政机关和军事指挥机构也不会搬迁，不要指望农业部或是国家税务总局搬到雄安。
这样排除下来，还能搬迁的就只剩下教育、科研、商业（非金融）等行业了。这时我们再看新华社通稿的前几条：
一是建设绿色智慧新城，建成国际一流、绿色、现代、智慧城市。
二是打造优美生态环境，构建蓝绿交织、清新明亮、水城共融的生态城市。
三是发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能。
……
要保持环境，要发展高新产业，最后总结下来就是第一条的“绿色智慧”新城。不意外的话，教育和科研机构会优先搬迁，大型医院和非金融性的央企会随之跟进，然后剩余的土地向各大企业的研发中心、各大文化机构的创作中心、各大媒体的信息中心招商，从而培养一个生产非实体产品的超级新区。
这时我们回头看，哪些机构会优先搬迁呢。不意外的话，我猜大学将是被首先疏解的目标。目前北京有8所“985大学”，26所“211大学”，而上海重点大学的对应数字则是4和10。在8所北京“985大学”中，有三所带有“中央”或是“中国”的冠名，四所拥有“北京”的冠名，仅有清华大学不需要因为搬离首都而更名。
河北工业大学实在天津
除此之外，中科院120个直属科研院、所、站，有42所集中在北京；力学研究所、纳米科学中心、理论物理研究所等机构纯粹只是因为历史原因才设于北京。在信息交流通畅，不会因为通讯问题影响科研的今天，这些基础研究单位完全可以迁出北京，给没有额外收入的科研人员一个稳定、安静的生活地点。甚至中科院总部也没有必要留在首都。
大学和科研机构搬了，接下来的事情大可以交给市场——新区土地供应充足，基础设施将不次于其他直辖市，电影、媒体、研发中心等机构也会纷至沓来。
最后，河北虽然靠近京津，却是全国罕见地没有211大学的省份（河北工业大学留在天津），长期以来也是全国人均教育经费最低的省份。现在迁入一大批教育科研机构和高科技产业，想必也能拉动一下环北京落后地带的文化水平吧。
总之，从目前的政策安排来看，雄安新区不会像已有的国家新区那样，依托工商业发展。而是将以教育、科研和附属的研发、创作产业为主。雄安新区可能将是中国第一个没有实体产品的生产型大城市。
