打个地基就能开始售房？
尚未取得商品房预售许可证的楼盘何以累计销售1亿多元——燕郊楼盘违规销售调查
“这个您放心，没事！您只需交一笔改名费，现在就可以跟开发商签订合同。”
2月24日上午，中国经济时报记者接到河北燕郊一房产经纪人电话，极力向记者推荐天洋城的房子。而据记者了解，该楼盘至今尚未取得商品房预售许可证。
更让记者感觉意外的是，欲转卖房子的刘姓业主已经提前交了首付款。
“商品房预售许可证都没拿到，怎么签订购房合同？”对于记者的疑虑，上述经纪人称：“在燕郊，开发商基本都是这么过来的——地基打好就开始销售房屋。”
在天洋城，销售人员透露，截至2007年9月上旬，已售出1000多套房屋，累计销售所得达到1亿多元；另有知情人士则称，天洋城一期推出的房子基本售罄。
而当地业界人士表示，天洋城实际只是近年来燕郊楼市众多楼盘的一个缩影。
“内部认购”对内也对外
1月22日上午，记者来到位于河北三河市燕郊开发区南巷口村的天洋城项目所在地，整个南巷口村已经被围墙圈起来，变成了一片大工地。高高的塔吊矗立在大片工地上，塔吊下面是几个大坑。“天洋城：国际主流生活城”、“163万平方米国际主流特区”等广告语非常醒目。
由于临近春节，工地已经放假，民工大多已经离开，整个工地显得异常寂静。来自安徽的民工老朱告诉记者，他在天洋城干了几个月活儿，还没领到工资。“眼看就要过春节了，很着急！”老朱说，在工地留下来的，大多都是在等工资，希望结完工资后再回家过年。
工地南北各有一道大门，有保安严格看守，记者进去马上就被“请”了出来。不过在这里，记者看到，一期9栋建筑全部未出地面。“一期9栋楼早卖完了。”早在2007年12月中旬，南巷口村拆迁办负责天洋城项目的有关人士就曾对本报记者透露。
据知情人士即本文开头提到的那位房产经纪人介绍，当地一位刘姓村民除了分到一套100多平方米的回迁房外，另外自己还单交首付购买了一套50多平方米的房屋。来自黑龙江的娄女士也在天洋城购买了一套房子，并交纳了相应的首付款。
建设部第95号令等相关法规规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，房地产开发企业预售商品房时，必须向买受人出示《商品房预售许可证》。
天洋城项目销售经理李先生告诉记者，天洋城项目确实未取得商品房销售许可证。“除了预售许可证以外，其余四个证都已经拿到了。”李经理说，天洋城并未对外正式销售，“我们预售全部针对内部2000多名员工，每名员工有一两套购房权，作为给员工的一项福利政策。”
而实际上，该项目销售经理李先生所谓天洋城项目并未对外销售，只是针对内部员工进行认购的说法与事实明显不符。记者在调查中了解到，不仅只是娄女士，许多非天洋城内部员工都在天洋城购买了房子，如曾在燕郊一家名叫“思家房产”工作过的一名国姓员工也在天洋城购买了房子，且也交了首付款，类似的例子还有很多。
早在2007年9月上旬，北京市民杨旭（化名）就曾到天洋城去看过房，当时天洋城还没有动工，拆迁也没有完全完成，但已经对外销售。当时的均价是3580元，销售人员让杨旭先交500元意向金，过两天再补足20000元排号款。
当时杨旭看了没买，主要是因为销售人员称天洋城才拿到三个证（土地证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）“要是拆迁不成怎么办？关键是地都没动工，太玄了，不放心。”杨旭担心：“弄不成，钱不好要。”
低价楼盘“倾销”的背后
近年来，由于北京房价暴涨，与北京仅一河之隔的燕郊楼市得以尽享由此带来的天时、地利、人和。从国贸至燕郊，不过30分钟车程。因价格相对很低，大量北京人前往燕郊购房置业，形成了一股强大的浪潮，同时也带动了燕郊房价的步步高升。
以天洋城为例，其一期内部认购价格每平方米不到3500元，随后其对外价格很快上涨到3580元。其销售人员表示，待天洋城正式开盘，预计价格将不低于4500元，甚至也有可能与目前燕郊其他楼盘价格看齐，达到五六千元。
“过年了，怎能没礼？”春节前夕，燕郊某楼盘更是打出了均价2900元的低价，但当记者致电咨询时才发现，所谓均价2900元的低价房屋，全部位于该楼盘地下一层。
以低价吸引购房者，低开高走，是当地楼盘低价“倾销”屡试不爽的一种手段。比如上上城，同样相对较低的价格使其每次的开盘场面都十分火爆。
有购房者已经觉察到了燕郊楼盘所谓“低价”的陷阱。一位在上上城买房的北京市民前不久告诉记者，当初排号时上上城对外宣称均价是4500元，但当他选房时发现，他选中的房子价格超过了5000元。
柳小姐是燕郊人，一天，她得到当地一个楼盘的开盘消息，并赶去排队。当时，开发商给出的价格为2300元／平方米。然而，等到楼盘拿到销售许可证正式开盘，价格却大幅上涨，包括柳小姐在内，许多人最终不得不放弃。
和这种价格游戏相伴的是，违规售房严重。其突出表现为：未达到相关法律法规规定的条件，开发商就开始卖房。
在房地产行业工作的业内人士告诉记者，其实在燕郊，未取得商品房预售许可证就卖房的情况比较普遍，违规收取各种意向金、定金的情形更是十分普遍。“开发商在项目建设前期特别是涉及拆迁时，需要大量资金。开发商往往就是用提前收取的购房者的钱去填补巨大的资金窟窿。”
有关部门称不知情
目前，天洋城究竟销售了多少套房子，不得而知。中国经济时报记者在采访过程中也曾提出这样一个问题，由于涉嫌违规，天洋城有关负责人对此十分敏感，一直未给予明确的回答。
1月22日，天洋城销售人员告诉记者，天洋城一期共有2000多套房子，大约售出了2000多张卡。记者在调查中了解到，购房者为买卡或排号支付的费用为500到20000元不等，也有支付首付款的。
另外，天洋城销售人员透露，截至2007年9月上旬，该楼盘已售出1000多套房屋，累计销售所得达到1亿多元。而该销售人员另称，同期交500元意向金的购房者已达三四千人。
1月中旬，记者发现了四五个有关天洋城的QQ群，这主要由购买天洋城房屋的网友自发组成，其成员多达数百人。记者与一位购买了天洋城卡的购房者取得联系，这位在北京工作的人士向记者透露，当初他购买这张卡花了5000元，并表示可以转让。
2008年1月下旬，记者就购房者反映的天洋城违规销售房屋问题以及记者调查了解的情况，先后采访了三河市房产管理局燕郊办事处以及三河市建设局与三河市房产管理局等有关负责人。
记者曾要求天洋城方面提供包括开工证在内的四证（另外三证包括土地证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）原件，对方一直未能提供。1月下旬，记者致电三河市建设局，拟核实天洋城是否已办理施工许可手续（开工证）。
“这几天相关职能部门都没人。”该局办公室一位工作人员表示，如需了解具体情况，可上该局网站查询。记者随后登陆该局网站，没有查到相关信息。而在燕郊建设局，相关人士则以“年前忙，该项工作不对外，不可以查询”为由，回绝了记者的采访。
在三河市房产管理局，采访相对比较顺利。该局相关部门人士表示，办理商品房预售许可证必须四证齐全，且主体工程完成1／3以上，一般高层建筑必须建到五六层后才能申请办理。对于天洋城此前是否四证齐全，是否存在违规销售行为，这位人士称“不清楚”，但其透露，天洋城并未取得商品房预售许可证。
“若开发项目未取得商品房预售许可证，消费者就不应购买，买这样的房子有风险。”这位人士最后提醒说。
建设部早在2001年就已经颁布实施的《商品房销售管理办法》规定，商品房预售实行许可制度，不符合预售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。近年来，建设部等有关部门一再三令五申禁止内部认购。去年，建设部、国家发改委以及工商总局联合发出通知，进一步整顿规范房地产交易秩序。
通知要求：“对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。”
对于燕郊楼盘违规销售的问题，本报将继续关注，进一步调查。
