降价中 什么样的二手房不抗跌

2022-08-01 社会 52阅读
近来,楼市降价的新闻频繁刷屏,即便你不那么关注楼市,你也会知道房价跌了,楼市成交一片惨淡。刚刚过去的10月份,北京二手房市场成交量再次跌入1万套以内,这也是上半年二手房市场短暂反弹后,房价和成交量再一次地扭头向下。
那么这次房价下跌的主要原因是什么?什么样的房子在这次下调价格中受影响最大呢?又是什么原因促使业主开始降价?未来,房价还会下跌吗?对于这一系列的疑问,贝壳研究院近日结合自身的成交大数据,又通过对链家一线经纪人的调研,发现有3种房子最不抗跌,这背后又有4种业主主动降价的原因。不过,业内专家普遍认为,降价仍将持续,但北京的二手房市场并不存在大跌的风险。
二手房溢价空间达到全年最高水平
经历了从3月份到6月份的短暂回暖后,北京的二手房从9月份开始,量价齐齐转头向下。北京市住建委的数据显示,10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套,是今年3月份以来的最低位,环比上月下降了42%,再次跌进单月成交万套以内。
在成交量大幅下挫的同时,成交价格也明显下降。中介机构的统计显示,买房议价幅度不断增大。根据北京麦田成交房源价格监测数据,10月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-5.9%,较上个月下滑0.3个百分点,这样的议价空间已经是2018年以来的最高水平。
另外,在双方议价中降价房源比例达到95%,和上月相比降价房源占比相当,但低降价幅度的成交房源占比在持续减少,而高降价幅度的成交房源占比有所增加。
数据显示,降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%,较上个月下降8个百分点;与此同时,降价幅度在5%-10%的成交房源占比为35%,较上个月上升3个百分点;降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%,占比是今年来的高位,较上个月提高4个百分点。可见,面对活跃度减弱的市场,业主对接下来房价预期有所降低,为达成交易,买卖双方谈判的空间在加大。
麦田房产首席市场分析师张叶松认为,从近几个月北京二手房价格走势来看,伴随着交易量的高位滑落,挂牌价在下半年以来也呈现出持续降低的走势。尤其随着北京9·13公积金新政的出台,市场活跃度明显减弱,需求量降低,价格亦呈现持续小幅下滑。
三种房子降价最多
统计数据不难看出,北京房价下跌已经是公认的事实,那么对于当前的二手房市场,哪些房源降价最多呢?
对此。贝壳研究院通过对交易数据的分析后发现,今年这三种房子价格下降比较显著:
一是品质较差的老房子。2018年三季度均价较2017年一季度均价累计跌幅最大的是物业费低于3块、30年以上的房屋,表明品质差的老房屋抗跌性较弱。比如,石景山由于区域内房源房龄较大,均价回调幅度也较大,2018年三季度累计跌幅达9.0%。筛选2018年三季度均价跌幅TOP10 小区,多数楼龄在20年以上。
二是“不满二”的房源。“不满二”房源是购买后不满两年出售的房源,交易的税费成本最高。6月以来“不满二”房源的成交均价出现波动下跌态势,9月均价与5月相比累计下跌3.7%,跌幅大于其他类型房屋。
三是前期上涨较快的区域。通州区以12.6%的跌幅居13区首位,该区在2016年受“副中心”预期的利好影响,均价呈现出过快上涨态势。2016年均价同比涨幅超过50%,明显高于北京全市28%的水平。
四类业主在降价卖房
除了这三种房子外,哪些人是在主动降价卖房呢?对此贝壳研究院通过对北京成交机构的分析,从Real Data数据库中筛选出议价空间在9%-15%的成交案例,并结合一线经纪人的反映,发现业主降价售房的原因主要分为4种类型:
第一类是换房业主,这也是当前降价求成交的主流客户。位于海淀小西天的一处成交房源,成交价740万,相比最后的挂盘价780万又降了40万。该房源业主挂盘价最高为880万元,后来一路下调。最终,由于业主已经签了西城区一处学区房,并认为自己新购入的房源性价比较高,故愿意降价出售现有住房,以求在约定的期限(11月底)凑足下套房子的首付款。
另外,朝阳区某小区的换房业主,其原有住房最后挂牌价约1500万,成交总价约1300万,议价空间13.3%。业主降价的主要原因有两点,一是换房时效性压力,已经签好合同,需在规定时间内筹足首付,加上购房者是全款,价格让步较大;二是业主预期后期均价继续走低,想尽快成交。
这类处于换房连环单的业主,由于已经购入或者打算购入的房屋也同样走低而选择降价出售,目的是为了促成交易或避免违约。 贝壳研究院分析师表示,这类业主的降价幅度通常取决于新购住房原业主给的筹款期限。如果期限较短,加上市场整体交易周期拉长,业主寻找接手下家的难度增加,降价出售的概率增加。
(以上回答发布于2018-11-15,当前相关购房政策请以实际为准)
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