经营型物业管理人是怎么样的？
我摘抄阳光出版社出版的《物业项目经理知道手册》，第六章内容。这本书很不错，建议多看看案例，看一些标杆企业怎么做的来持续精进。
物业经营管理
1. 管理型物业
管理型物业工作重点在于物业管理工作的规划与假话、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。管理型物业管理企业的出现,是业主需求变化和物业管理行业发展的结果,有利于提升物业管理工作的管理内涵,提高物业管理体系运行效率,为业主提供更能满足其多元化目标需求的服务。
2.专业型物业
专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业,通常以专业分包的形式,也以直接接受业主委托的形式,在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上,获得物业管理业务。由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性,设立专业型物业管理企业,面向更广泛的物业范畴,在其物业管理的某个环节提供专业管理服务,既能提高管理效率和质量,也能有效控制和降低管理成本,提高物业管理企业的劳动生产率和效益
3.综合型物业
综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层,履行策略性物业管理的职能,同时还设置若干专业化的分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。随着网络和通信技术的发展和普及,物业管理企业越来越多地借助现代计算机和网络技术,来提高物业管理的服务水平。同时,信息技术的应用,物业管理思想和企业战略的转变,使越来越多的综合型物业管理企业将物业管理中的日程工程、运行管理工程分包给专业物业管理企业,加速了综合型物业管理供应商内策略管理和运行管理职能的分离。
鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理,因此从管理的层次上,又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业管理企业,也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务。
六、物业经营管理的层次与工作内容
(一)物业经营管理的层次
物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关,通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
1.物业管理
物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业提供服务,以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业,物业管理就是物业经营管理的全部内容。然而,对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业除了物业管理,还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理,还要执行资产管理所确定的战略方针,以满足组合投资管理的目标。
2.设施管理
设施管理是一种新型的房地产服务业务,其主要功能是通过对人和工作的协调,为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象,主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业,服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。随着社会经济的发展,越来越多的机构开始认识到,房地产作为一种重要的战略资源,其良好的管理对创造一个益于员工健康的高效生产办公环境,降低房地产使用成本,保持房地产价值配合机构发展战略的实现均具有十分重要的意义。因此,各类机构对设施管理专业服务的需求日益增加。
3.房地产资产管理
房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司,监督它们的行为,指导它们为物业发展制定战略计划,以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标,满足房地产组合投资管理者的要求
4.房地产组合投资管理
房地产组合投资管理的视野更加广阔,包括理解和执行物业业主的投资目标评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划;以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产;以及在合适的时机购置和处置物业资产。
房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的:一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中);二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业;三是在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个目标的实现实际上就是以物业业主的角色在工作。
