1、（1）测算公式：
比准价格=可比实例的成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数
(2)求取交易情况修正系数：
可比实例A 可比实例B 可比实例C
100/102 100/105 100/97
（3）求取房地产状况调整系数：
可比实例A 可比实例B 可比实例C
100/92 100/96 100/106
（4）求取比准价格：
比准价格A=5800*100/102**100/92=6181(元人民币/㎡)
比准价格B=950*6.3*100/105*100/96=5938(元人民币/㎡)
比准价格C=6000*100/97*（1-1%）³*（1+0.5%）5*100/106=5805(元人民币/㎡)
（5）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则
估价对象的正常市场价格=（6181+5938+5805）/3
=5975(元人民币/㎡)
2、该宗房地产的现时总价=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格*成新率
=2500*2000+1100*6000*0.8
=10280000（元）
该宗房地产的现时单价=该宗房地产的现时总价/建筑面积
=10280000/6000
=1713（元∕㎡）
3、（1）测算年有效毛收入：
年有效毛收入=70*35000*12*（1-15%）
=2499（万元）
（2）测算年运营费用：
1）经常费=60（万元）
2）房产税=12000*（1-30%）*1.2%=100.8（万元）
其他税费=2499/12*6%=12.50（万元）
运营费用=60+100.8.50+12.50=173.3（万元）
3）年净收益=年有效毛收入-年运营费用
=2499-173.3
=2325.7（万元）
4）根据题意可知，资本化率为10%，收益年限为44年，因此
V=A/Y（1-1/（1+Y）n
=2325.7/10%*(1-1/(1+10%)44
=22743.14（万元）
