2019年中国房地产行业市场分析：销售增速放缓，全面开展多元化布局
2019年中国房地产企业销售增速放缓 谋求多元化业务布局
2019年3月以来，上市房地产企业密集发布2018年年报。从数据来看，多数房企在营收、利润方面业绩理想，但受调控政策影响，销售额增速趋缓，一些房企在激烈的竞争中谋求多元化业务布局。
龙头房企销售额创新高 涨幅趋缓
2018年，房地产交易规模再创新高，万科、恒大、碧桂园的全年销售额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。
年报数据显示，万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%;恒大营业额4662.0亿元，净利润722.1亿元，同比增长106.4%;碧桂园总收入3790.8亿元，净利润485.4亿元，同比增长68.8%。
中原地产研究中心对42家企业年报数据进行统计发现，70%的企业利润出现了明显的上涨，其中，A股的27家企业平均利润上涨了22.6%。
但在调控政策从紧的背景下，房企普遍出现业绩上涨乏力的现象。年报数据显示，2018年万科销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速较2017年均有所放缓。2018年碧桂园权益销售额增长31.25%，2017年碧桂园合同销售额同比增长为78.3%。
国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积17.17亿平米，同比增长1.3%，增速比
2017年低6.4个百分点;销售金额15.0万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。
2018年，在“房住不炒”和因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。从2018年下半年开始，房企销售业绩增速放缓，进入2019年后，这一趋势更为明显。
据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2019年1-2月份，中国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。——商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。
2018-2019年1-2月中国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况
数据来源：前瞻产业研究院整理
(备注：1-12月金额同比为12.2%)
“头部房企的增长速度变缓，但绝对增量依然可圈可点。”58安居客房产研究院首席分析师张波接受中新网记者采访时说，一些房企的发展战略开始出现变化，从偏重规模化发展到规模和质量并重，尤其是负债水平较高的大型品牌房企则更为谨慎，不再过分倚重“高周转”战略。
惠州的楼盘未来升值空间大吗?
粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群。
土地面积不到全国1%、人口数量不到全国5%，却神奇地创造了全国13%的GDP，这就是国家战略粤港澳大湾区——未来的全球第一大湾区!
为什么看好粤港澳大湾区?
目前世界上有三大成功的湾区：纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区。粤港澳大湾区的概念是政府去年3月提出来的。
毫无疑问，政府希望把粤港澳大湾区建成未来的世界第四大湾区，高度繁荣的世界级城市群和中国新的经济增长极。
郎咸平曾经概括过世界三大湾区的成功因素，有四点：
一、天然良港，陆上交通便捷;
二、配套的交易中心
三、重要的制造业中心
四、科研机构或院校源源不断的人才输送
临深的各个城市，其房价都是受深圳的房价辐射带动起来的，特别是跟交界处的深圳房价更是有着直接的关联。不光深圳，就连广州周边、上海周边、北京周边的城市一样，都是一个道理，下面，我们用一张图来分析，临深哪个城市未来升值空间更大。
从上图可以看出，深圳周边土地接壤的城市有两个，分别是位于深圳东面的惠州和深圳北面的东莞，和深圳隔海相望的城市是中山(因规划修建深中通道跨海大桥，中山也被称为临深城市之一)。再来看一组2017年统计的临深城市楼盘均价，中山深中通道片区的火炬区，楼盘均价在17000元/㎡，东莞临近深圳的塘厦、清溪、凤岗、长安、虎门的楼盘均价在25000元/㎡-30000元/㎡，惠州临近深圳的惠阳和大亚湾的楼盘均价在12000元/㎡-15000元/㎡，从价格上来说，惠州已处于三地的低点位置。
再从交通因素来衡量，中山仅仅依靠深中通道与深圳衔接，途径过于单一，而且交通成本非常昂贵，预测来回过桥费会去到200元也是一个致命的缺点。反观东莞和惠州，高速公路、高铁、地铁多维交通体系与深圳对接，往返深圳更加便捷，而惠州不仅房价处于三地最低，而且还有其他城市没有的机场，因此，综合比较，惠州楼盘的投资前景更大。
惠州在广东的整个版图来说，是一个地理位置非常特殊的城市，它与广东经济最发达的三个城市：广州、东莞、深圳同时接壤，临深的惠阳区和大亚湾区更是与深圳的坪山新区仅一路之隔，大亚湾经济技术开发区距离香港的海上距离只有47海里，通过海上航线到达香港只需要30分钟，天然的地理优势就已经奠定了惠州的未来发展前景，惠阳和大亚湾更是未来前景中最为靓丽的明星。
目前深圳通往惠阳和大亚湾的高速有深汕高速、惠深沿海高速以及今年年底通车的南坪快线，深惠1小时高速生活圈已经形成。厦深高铁已于2013年年底通车，惠州到深圳乘坐高铁只需28分钟，高铁30分钟生活半径也已形成。地铁正在紧急规划中，未来深圳到惠阳和大亚湾将会有多条地铁通达，高速、高铁、地铁的全面覆盖，深惠同城生活指日可待。
目前坪山新区的房价在3.2万至4万的区间水平，随着将来地铁、云轨、快速公路的建成通车，追赶目前房价5万-6万的龙华新区是板上钉钉的事实，根据临深城市房价是接壤深圳片区房价的二分之一这个规律来看，未来的惠阳和大亚湾区域的房价，2.5万-3万的价格就是起步价，当前10000出头的价格也会随着时间流逝而不复存在，当下的惠湾片区依然是投资的价格洼地所在。
惠州目前的购房政策较为宽松
1. 外地人不限购。 2. 限贷，如果名下有两套在贷款的话，第三套需要全款。 3.
新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年方可转让。 4. 二套房首付已经可申请到4成，如果还清首套房的贷款，第二套可以算作是首套房。
5.
目前惠州利率基本上浮30%-40%，近日，惠州光大银行首套房上浮了50%，二套房贷利率最高上浮55%!部分银行已经停止二手房放贷，且银行贷款额度十分紧张，放款时间拉长。
6.首套住房，原政策对超过144平方米的税率是3%，新政策不再划分144平方米界限，统一规定为90平方米以上住房税率是1.5%。对于第二套改善性住房，原政策规定90平方米及以下的税率是3%，新政策是1%;原政策规定90平方米以上的税率是3%，新政策是2%。
