济政〔2010〕41号：济源市人民政府关于进一步加快城中村改造的实施意见
各镇人民政府，各街道办事处，市人民政府各部门：
为贯彻落实省委、省政府加快城镇化进程的战略部署，推进我市城中村改造工作，改善城区居民生产生活条件，促进城市建设和经济社会协调快速发展，现就我市城中村改造工作提出如下实施意见：
一、指导思想和目标任务
（一）指导思想
坚持以科学发展观为指导，以改善城区居民的生产生活条件为根本，坚持“政府主导、街道负责、村（居）主体、统筹安排、积极推进”的总体思路，按照“规划先导、环境优先、公开透明、市场运作、强居富民”的原则，稳妥有序推进，把城中村改造成为环境优美、配套完善、布局合理的现代城市社区，使城区居民共享改革开放和经济社会发展成果，实现城市建设与经济社会协调发展。
（二）目标任务
2013年底前，基本完成中心城市建成区内的城中村（居）改造任务。积极推进城边村、镇中村、产业集聚区内村等村（居）的改造工作，争取有更多的村实施改造。2010年底前启动5个重点区域、重要地段和涉及重大项目的城中村改造，2011年各街道办事处全面铺开。
二、基本原则和要求
（一）基本原则
城中村改造坚持政府主导政策、主导规划、主导拆迁、主导安置；坚持政府调控、市场运作，因地制宜、一村一案，合理布局、成片开发，公开透明、惠及群众；坚持以安置促拆迁、以拆迁促招商、以招商促开发；坚持条件成熟一个、审批改造一个、有序推进一个，以城中村改造带动配套房地产开发，以配套房地产开发为城中村改造提供资金保证。
规划先导、合理布局的原则。在城市总体规划的指导下，高起点高标准编制村（居）改造修建性详细规划。鼓励、提倡以街道办事处为单位实行多村（居）整合，打破地域界限，组团式规划，成片开发，统一设计、统一建设、统一配套，优化资源配置，实现资源共享，建成城市社区。
市场运作、先安后建的原则。发挥市场机制作用，通过公平竞争，保证有实力、有信誉的开发企业参与我市城中村改造开发建设，提高建设档次、水平和规模。村（居）改造要充分考虑村（居）民的创业增收、社会保障以及集体经济发展，落实好可征用地10%留地安置政策，首先保证村（居）民居住和就业安置用房、集体经济发展用房建设到位，全面改善提升村（居）民生活条件与生产发展条件。
公开透明、稳妥有序的原则。村（居）改造工作必须在思想上高度重视，工作上精益求精，过程上公开透明，保证群众的知情权、参与权和监督权。
（二）基本要求
城中村改造工作要符合“一个范围”、“四个条件”和“五个到位”的基本要求：
1．一个范围：原则上以城中村（居）现有住宅用地改造为主要范围。
2．四个条件：即领导班子有能力、广大村（居）民有要求、集体组织有资产（指经营性资产）、村（居）发展有后劲。
3．五个到位：即组织领导到位、宣传发动到位、工作措施到位、政策运用到位、改造提升到位。
三、改造模式
（一）根据村（居）集体经济状况和村（居）委会的运作能力，街道办事处可按照先拆迁后安置的“净地出让”模式操作，也可按照先招商后拆迁的“项目招标”模式操作。各街道办事处选择的改造模式须经市政府批准后实施。
（二）鼓励有实力、信誉高的开发企业参与城中村（居）改造。城中村改造的开发企业需具备以下条件：房地产资质不低于2级，开发业绩在10万平方米以上；公司注册资金在1亿元以上，固定资产2亿元以上，资产负债率小于50%，无不良信誉记录。由市城中村改造办公室牵头，市住房和城乡建设局、财政局、监察局、审计局、国土资源局和各街道办事处参与，对开发企业进行考察。考察确定后，由各街道办事处与开发企业签订框架性合作意向，约定村（居）改造的前期启动资金、开发企业进入、退出条件等。
四、规划的编制和管理
（一）规划编制
1．规划部门会同国土、发改、环保等部门及各街道办事处，依据城市总体规划和土地利用总体规划，坚持规划共绘、资源共享、设施共用、功能互补，打破地域界限，实行整体布局，集中连片开发，编制分区域城中村改造总体规划，报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造的依据。
2．规划部门会同各街道办事处，依据城市总体规划、土地利用总体规划和城中村改造总体规划设计条件，以片（区）、居委会为单位，编制城中村改造控制性详细规划。
3．各街道办事处组织开发企业，委托规划设计单位，充分听取村民意见，以控制性详细规划为依据编制修建性详细规划，报规划部门审核批准后实施。
（二）规划管理
1．城中村改造应在规划指导下合理确定安置开发比，安置开发比由市政府根据市场情况及相关政策研究确定。安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。安置房是指用于安置居民的新建住宅、安置居委会办公用房和集体经济组织经营用房的新建房屋。
2．全市统筹掌握“90、70”政策，总体保证普通商品房和保障性住房按结构比例供应，城中村改造的安置房不计入“90、70”政策基数。
3．已开工建设的城中村改造项目继续按原批准的规划执行。如确需变更改造规划的，按程序进行报批。城中村改造规划批准后一年未实施的，重新报批。
4．2013年底前，按供地计划和住房规划，统筹安排商品房开发、保障性住房项目建设，确保城中村土地合理开发利用。
5．城市管理部门和各街道办事处要加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市总体规划的实施。
五、土地管理
（一）城中村中因历史原因造成用地手续不全或遗失的存量建设用地，经村（居）民（股东）大会或代表大会同意，市政府审核确认，按土地利用现状，依照法定程序一次性进行确权登记。
（二）城中村改造以项目综合“招拍挂”出让为主，即将拆迁安置作为条件与土地使用权捆绑，进行项目综合“招拍挂”。被拆迁群众安置用地，可以划拨方式供应，也可采用招拍挂方式出让。规定安置开发比以内的配套开发商品房用地按照有关规定采取招拍挂方式出让。城市公益事业和市政设施建设的用地及居委会集体发展留用地按划拨方式办理。规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府规划红线储备。
（三）改造村（居）因规划所限需增加土地的，由市城中村改造办公室会同有关部门测算后，报经市政府批准，按程序办理新增用地手续。如因规划等原因，确需提供先期周转用地用于安置房建设的，在该村旧址处置时，按同等面积扣减。
（四）城中村土地出让挂牌交易时，应缴纳交易起始价的40%作为土地竞买保证金。土地摘牌后，摘牌人首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%（竞买保证金转为土地出让金），剩余部分分批缴纳，须在60日内缴足。
（五）凡未转为国有的城中村土地，有关部门不得为其办理规划、建设手续，并不得转让、出租、抵押；未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。已登记发证的城中村土地或已经依法办理出让的城中村土地，在安置房未完成之前，未经村（居）民（股东）大会或代表大会同意，不得转让、出租、抵押。
六、拆迁安置
（一）城中村的拆迁补偿安置方案应载明拆除住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式及具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。
（二）原居民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的，原则上二层以下（含二层）的合法建筑，按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的，原则上二层以下（含二层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。
（三）对居委会合法的办公用房、砖混结构的集体经济组织经营用房和其他用房进行拆迁，以建筑面积为依据按拆一平方米还一平方米的标准给予置换。
（四）拆除城中村房屋以外其他附着物的补偿安置，应按照市政府现行国家建设征收土地补偿安置标准执行。对机关、团体、企事业单位的非住宅房原则上采取货币补偿，或货币补偿与置换安置相结合的方式处置。
（五）城中村外来人员在本居委会自建或购买村集体或个人宅基地上的所建房屋，参照所在居委会安置方案和补偿价格执行。
（六）凡以划拨方式取得的土地使用权，旧房拆迁后，土地由政府无偿收回，一律不予补偿；凡以出让方式取得的土地使用权（土地证上注明土地使用年限且未到期的），旧房拆迁政府收回土地时予以适当补偿，补偿标准根据其缴纳的土地有偿使用费和已使用年限进行核算。
（七）城中村改造应按照旧村整体拆除，优先建设安置房的原则进行，确保被拆迁人及早回迁入住。自行改造的居委会，安置房及基础设施的建设不得晚于第二期建设计划，第一期建设的商品房销售款应优先用于安置房的建设。房地产开发企业参与改造的，原则上应将安置房及基础设施的建设安排在第一期建设计划内；确需对安置房分期进行建设的，应该在前两期建设计划内全部建成，第一期建设的安置房不得少于安置房总面积的60%，其商品房销售款及按揭抵押贷款应优先用于第二期安置房的建设。
（八）实施拆迁前，开发企业应向街道办事处缴纳该项目拆迁补偿安置费用的5-10%作为安置保证金，待被拆迁居民安置到位后，安置保证金退回。拆迁人与被拆迁人应按照村（居）民（股东）大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。
（九）安置房未竣工而出售的商品房销售款及按揭抵押贷款和城中村改造开发企业所需投入的拆迁补偿安置资金应进入专用账户，与市政府拨付的资金一并由各街道办事处进行严格监管。
（十）城中村改造涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费按相关规定执行。临时安置过渡期原则上不超过2年。
（十一）城市总体规划范围内的所有村（居），严格禁止各种私自建房行为，对违反规定擅自建设的建（构）筑物，在城中村改造建设中，一律视为违章建筑，不予补偿。2003年12月29日市政府发布《关于加强城市规划区管理工作的通告》之后，擅自新建、改建的房屋一律不予补偿。
（十二）在城中村实施拆迁之前，由各街道办事处组织相关村（居）委会对被拆迁人的房屋所有权证登记造册、统一收集整理，到房管部门备案；拆迁后及时到房管部门办理房屋所有权证的注销手续。
（十三）安置房和配套开发商品房建设用地、政府储备用地应纳入全市年度房地产开发供应计划。同期配套开发商品房的建筑面积应控制在核定的安置开发比以内。
七、政策支持
（一）资金支持
1．充分发挥现有财政投资公司的作用，各街道办事处可成立资产运营公司，参与城中村拆迁改造建设。
2．市政府每年安排专项资金对进度快、标准高、效果好的城中村改造项目给予奖励。
（二）收益管理
1．城中村改造项目：除上缴国家和省里的费用外，城市基础设施配套费（属企业收费部分除外）等其他行政性收费一律免收。市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。
2．城中村改造项目按规定修建人防工程的，免交防空地下室易地建设费。因地质、地形和规划等原因不宜建人防工程的，防空地下室易地建设费按50%征收。
3．城中村改造缴纳的土地出让收入100%用于城中村改造（其中在土地出让收入中按政策规定应提取的各项资金由街道负担），主要用于村（居）民的拆迁安置、生产生活保障、基础设施建设等。
4．村（居）改造用于安置村（居）民和集体经济发展用房的建筑营业税、耕地占用税、契税的地方留成部分，受益财政给予村（居）集体等额财政资金扶持。由市财政局会同市住房和城乡建设局、国土资源局、地税局、规划局审查确认，经市政府批准后，一次性兑付。
5．改造后的村（居）要根据集体经济收入来源实际，给予村（居）民适当的生活补助。
6．经市政府批准实施的村（居）改造项目，须在自批准实施之日起的2年内安置好村（居）民，否则停止享受有关优惠政策。
（三）市政配套
城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理，统一纳入城市市政和公用设施的建设管理，保证改造项目具备接入条件。
（四）就业和社会保障
1．就业。将实施城中村改造的村（居）民直接纳入城镇公共就业服务体系，享受免费职业介绍、技能培训、创业培训和社会保险补贴、小额担保贷款补贴等国家促进就业的扶持政策。因城中村改造而增加的就业岗位，优先安排实施城中村改造的村（居）民。
2．养老保险。实施城中村改造的村（居）民，可自由选择参加新农保或城镇企业职工基本养老保险。以城镇灵活就业人员身份参加城镇企业职工基本养老保险的，市财政给予本人缴费部分2/3补贴，补贴年限不超过3年；选择参加新农保，且所在居委会人均耕地不足0。3亩的，其居民养老待遇参照《济源市被征地居民就业和社会保障办法》规定执行，且养老金不低于我市城镇居民最低生活保障水平。
3．医疗保险。实施城中村改造的村（居）民，可自由选择参加新型农村合作医疗和城镇居民医疗保险。以城镇灵活就业人员身份参加城镇职工基本医疗保险的，市财政给予本人缴费部分2/3补贴，补贴年限不超过3年。
4．失业保险。劳动年龄段内居民，凡是以灵活就业人员身份参加城镇职工养老保险和医疗保险的，可在社区劳动保障平台办理失业保险参保手续，享受有关失业待遇。
（五）村（居）集体经济后续发展
集体经济发展用房和集体经济发展用地必须作为集体财产，严禁变卖流失。对集体经济发展用房，原则上按人均10—15平方米配置；集体经济发展留用地要按照城市总体规划和城市社区建设规划，对照城中村改造修建性详细规划，按村（居）可征用地面积的10%配置。各街道办事处要依托各自区位、环境、资源等优势，因村（居）制宜，宜商则商，实现留用地指标与其他商贸项目建设组团式开发，实现区域功能定位与商贸服务业发展协调统一，进一步发展壮大集体经济。
（六）其它
水资源开发、组团建设、城边村改造、镇中村改造、集聚区内村庄改造适用本《意见》。
八、审批程序
（一）改造条件成熟的村（居）委会，经80%以上村（居）民户代表同意，形成决议，进行公示后，向各街道办事处提出实施城中村改造的书面申请。
（二）各街道办事处编制《村（居）改造可行性分析报告》，论证审查后，报市城中村改造办公室预审。
（三）经市政府研究确定列入村（居）改造的，由市规划局依据城市总体规划，提出规划设计条件意见书；由街道办事处委托设计单位依据区域控制性详细规划设计条件编制村（居）改造修建性详细规划。拟改造村（居）的修建性详细规划，经市城乡规划建设项目审批联席办公会议审定后进行公示。
（四）各街道办事处负责制定村（居）拆迁补偿安置方案，经村（居）民党员大会、代表大会或股东大会讨论通过， 80%以上住户与村（居）委会签订由各街道办事处盖章见证的拆迁补偿安置协议后，以文件形式呈市政府报批。
（五）市城中村改造领导小组成员单位对上报的城中村改造实施方案进行统一审查会签、公示核准后，市政府正式批准。
（六）批准实施的村（居）改造项目，由各街道办事处组织村（居）委会实施拆迁，并依法办理有关手续。
九、组织领导和工作要求
（一）加强组织领导。成立济源市城中村改造领导小组（成员名单附后），领导小组下设办公室，实行市级领导分包街道办事处制度，具体指导城中村（居）改造。实行“四个一”制度，即一个城中村改造项目、一位领导牵头、一个责任部门、一套工作班子，明确责任，一抓到底，封闭运行，扎口管理，对改造中的疑难问题现场办公、及时研究、及时解决。各街道办事处要成立专门的村（居）改造领导机构，选好配好领导力量和工作人员，全力推进村（居）改造工作。各级各部门要切实将村（居）改造摆在更加突出的位置，进一步增强责任感和使命感，各司其职，密切配合，通力协作，形成齐抓共管的工作合力。
（二）明确工作职责。全市村（居）改造工作由市政府主导，统筹安排；各街道办事处为村（居）改造工作的责任主体，负责组织村（居）改造方案的编制、各种审批手续的办理、房屋拆迁、开发招商等重点环节的工作；村（居）委会是村（居）改造工作的实施主体和具体承办者。
（三）加大考核力度。市政府每年将城中村改造工作列入全市重点工作，纳入各街道办事处年度工作目标绩效考核，强化跟踪督查，定期调度通报，实施重奖重罚。
（四）加强监督管理。对已批准改造的村（居），要严格把好村（居）改造计划的预审关、村（居）改造条件的审查关、村（居）改造的规划关、村（居）改造具体实施方案的批准关，严禁未经批准擅自启动村（居）改造程序；要严格把好涉及村（居）改造各项返还资金的使用关，实行街道和村（居）两级监管、村民代表监督制度，确保专款专用；要严格把好市场化运作审查关，严禁各村（居）与开发商私签协议、私收定金，确保依法办事、规范运作。市城中村改造办公室要根据建材市场变化情况，适时进行村（居）改造安置用房成本调整核算，并把好村（居）改造安置用房成本审查关。将市财政资金和规费减免等各项优惠扶持政策的落实情况列入纪检监察范围，加强审计监督，确保资金安全。加强工程质量和安全监管，确保建设高质量和高水平的住房。
（五）加强舆论引导。各街道办事处和相关部门要通过新闻媒体和各类宣传渠道，加强宣传引导，特别要加大村（居）改造政策、成功案例及实施村（居）改造后村（居）民美好生活环境的宣传力度，让群众看到村（居）改造带来的实惠。切实维护群众利益，认真做好村（居）改造拆迁意愿调查摸底、规划编制、项目测算、风险评估等前期工作。严格遵循信访评估程序和“4+2”工作法，建立健全社会稳定预警机制，及时研究解决村（居）改造中出现的新情况、新问题，确保改造一个、成功一个，提升政府公信力，维护社会稳定。
（六）妥善解决历史遗留问题。本着尊重历史、面对现实的原则，按照本《意见》要求，积极稳妥、合法有序、合情合理地妥善处理好历史遗留的矛盾和问题，确保村（居）改造有序顺利推进。
（七）配套政策制定。城中村改造的操作模式、工作流程由市城中村改造办公室负责制定；城中村改造的规划编制及审批细则由市住房和城乡建设局负责制定；城中村改造涉及的土地登记确权、招拍挂出让、土地一级市场规范管理、留地安置、历史遗留问题处理等具体意见由市国土资源局负责制定；城中村改造房屋拆迁补偿安置实施细则由市住房和城乡建设局负责制定；城中村改造资金支持、收益返还、税费减免各项程序及改造奖励办法由市财政局、城中村改造办公室共同制定；城中村改造目标考核具体意见由市督查局负责制定。
十、本《意见》自发布之日起实施。以往有关城中村改造的规定、政策与本意见不一致的，按本《意见》执行。本《意见》施行前已批准的城中村改造项目按原政策执行。
