无单方解除条款，业委会可否解除物业服务合同

解除物业服务合同，需要注意的几个问题（一）司法解释第八条适用范围物业服务合同有两种，一是开发商与其选聘的物业公司签订的前期物业服务合同，二是业主大会依法选聘物业公司，业主委员会与之签订的普通物业服务合同。结合《物业管理条例》第二十六条的规定可以看出，司法解释第八条的规定只适用于普通物业服务合同的解除。（二）普通物业服务合同的解除方式合同的解除有两种方式，一是约定解除，即双方当事人协商一致可以解除合同，或者当事人之间可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；二是法定解除。在这里，有两点值得注意，一是此项诉权由业主委员会行使，业主并不直接享有诉权；二是业主大会也不享有此项诉权。业主大会享有诉权，理论上说得通，实践中行不通。（三）业主委员会的起诉应以业主大会的决定为依据，不可自作主张关于普通物业服务合同的解除，《物权法》第七十六条第二款作出了明确规定：由业主大会依法作出。业主委员会作为业主大会的执行机构，行使诉权。（四）物业公司也可以作为原告诉请解除合同当业主委员会出现根本违约或者约定的解除事由出现时，物业服务企业当然可以解除物业服务合同。但是，物业公司可以单方面解除吗？法律没有规定。笔者认为，合同得以全面正确履行以双方当事人的相互信任和相互配合为基础。如果物业服务企业要求解除合同，说明这种基础已不存在，应该支持物业服务企业的要求。（五）此类诉讼中，如果业主拖欠物业费，物业公司不可以提起反诉业主委员会作为原告提起诉讼要求解除物业服务合同，物业公司一方面同意解除合同，另一方面要求业主同时付清拖欠的物业费。此时，物业公司可以反诉吗？答案是否定的，物业公司应另行起诉：一是在当前，关于业主委员会的相关规定还比较欠缺，特别是关于财产经费问题的规定更是空白。就现行立法来说，关于业主委员会的诉讼主体资格认定是比较谨慎的。业主委员会是一个特殊的诉讼主体，不具有对外承担民事责任的责任财产，因而不具有相应的民事责任能力。二是业主委员会是物业服务合同的一方当事人，但不是合同中物业费的缴费义务人，因此，反诉被告不适格。