一、首先，从定义上区分房产市值、评估值与净值。
1、房产市值：即房产当前的市场价值。
2、净值：房产市值在减掉房产税后还要去掉营业税，手续费等各种费用后得到的价值。
3、评估值，即房产市值减去房产税后所得到价值。
二、其次，从放款额度计算方式上，三者也有不同。
1、房产市值：放款额度=房产市值×成数（一般为7成）。
2、净值：放款额度=（房产市值-房产税-营业税-手续费等）×成数。
3、评估值，放款额度=（房产市值-房产税）×成数。
三、房屋估价的确定不同。
1、房产市值的确定：通常来说，一个地方房地产市场发展的好坏是和当地的经济发展情况直接挂钩的，经济发展的好，房地产市场就会兴旺，也就是说，GDP总量越大，房屋市值越高。但要想确定房屋的具体市值，还得具体问题具体分析。
2、评估值就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
扩展资料
房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积（平方米）、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值（原值），根据评估的房屋新旧程度，计算房屋现值（净值）。其计算公式如下：
1、房屋重置完全价值（原值）=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值；
2、房屋现值（净值）=房屋重置完全价值（原值）×评估的房屋新旧程度（%）；
3、房屋应提折旧=房屋重置完全价值（原值）－房屋现值（净值）；
4、年折旧额=房屋重置完全价值（原值）×（1－残值率）÷耐用年限；
5、年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值（原值）×100%；
6、尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度（%）。
参考资料来源：百度百科-房屋评估价
