郑州市国土局通报2010年土地供应计划
2010年04月29日10:20 来自东方今报的资料，李海阑把总结如下：
最近一段时间，中央政府的调控组合拳让“高高在上”的房价摇摇欲坠。然而，坊间和业界一直流传的“郑州土地供应紧张”、“郑州地荒”的消息，却引起社会和消费者对郑州今后房价将持续上涨的担忧。
上周，记者采访了郑州市国土资源局土地利用处处长牛坤，他向记者通报了郑州市2010年的土地供应计划情况：2010年，郑州市(含县区)住房计划供地960公顷，其中，保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占88.9%；郑州市本级住房计划供地577公顷，其中，保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占90%。郑州市土地供应不存在流传的“地荒”问题，其实“地荒”更多的是人为炒作的“人慌”。
●新闻关注：国土部高调宣布全国住宅用地放量
○政策落地：今年郑州保障性住房用地明显提升
4月15日，国土资源部高调宣布了住宅用地的放量。国土资源部公布的《2010年住房用地供应计划》显示，今年全国住宅用地的计划供应量超过18万公顷。这一数字，是2009年全国住宅用地实际供应量的2.35倍，更是前5年平均年度实际住宅供地量的3.38倍。其中，河南省今年住房建设用地供应总量为7372.35公顷，其中，保障性住房用地为1624.04公顷，棚改房用地为1649.01公顷，自住性中小套型普通商品房用地为3176.73公顷，三类用地占总量的87.50%。
在当日举行的新闻发布会上，国土资源部土地利用司司长廖永林表示，此番明确全年住宅供地计划，有利于明确市场预期。
作为河南省会城市，多数人更关注郑州市的住房土地供应总量，因为，郑州市的房价，一定程度上带动了全省房价的上涨，也是全省房价的风向标。4月21日，记者采访了郑州市国土资源局土地利用处处长牛坤。牛坤告诉记者，2010年，郑州市(含县区)住房计划供地960公顷，其中，保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地比例占88.9%；郑州市本级住房计划供地577公顷，其中，保障性住房用地占14%，棚改房用地占61%，自住性中小套型普通商品房用地占15%，三类用地占总量的90%。“相比以前，保障性住房用地明显提升。”牛坤说。
●焦点话题：郑州是否真的存在“地荒”？○官方回应：郑州不缺地，但“开发商的需求永无止境”
记者从中国土地市场网上了解到，在一线城市中，上海规划和国土资源管理局已经公布，今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷；其中存量土地和新增土地各占一半，纯粹的商业住宅类型用地仅为330公顷，占总量的30%；带有政府保障性质的保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地分别为250公顷、450公顷及70公顷，占总量的70%。
二线城市中，天津今年计划供应住房用地2378公顷，同比增加40%；杭州今年计划城市住房供地1729公顷，同比增加61%，其中存量土地约845公顷、增量土地约885公顷，保障性住房建设用地将占总量的73%。
相比较一线城市和二线城市，郑州市960公顷的供应总量偏低，但保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地的比例明显高于国土部要求的70%。那么，这个量能否满足开发商对土地的饥渴？“开发商所谓的‘地荒’主要指郑州市本级。去年，郑州市本级住房供地为500公顷，今年，这个数字为577公顷，增幅为15%。在我们看来，这个量已经够用了。如果从开发商的角度来考虑土地供应的充足与否，那么，我们只能说永远不够。因为，开发商对土地的需求是永不止境的。”
记者从郑州市本级的土地供应计划中了解到，今年，郑州市土地供应的“大头”是棚改房。那么，什么是“棚改房”呢？“棚改房是随着我国的棚户区改造产生的。所谓棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。”牛坤告诉记者，今年，我市棚户区改造的重点是铁路局。
●焦点话题：真的是地价推高了房价吗？○官方回应：土地成本只占两成
土地市场在很大程度上影响着人们对房价涨升的心理预期。2007年以来，不少房地产商把土地紧张和地价上涨当做理由，以回应购房者对房价高涨的质疑：土地越来越少，地价会越来越贵，房价自然是一路攀升。
2000年，郑州商品房的平均价格为2082元/平方米，到2005年，商品房均价达2550元/平方米。2009年12月，这一数字已经攀升到4936元/平方米，而2010年3月，郑州市商品房销售均价竟高达5270元/平方米。似乎在一夜之间，郑州各个楼盘都可随时换上“涨价”的标签，房价上涨幅度超过不少消费者的购买能力，消费者普遍感到来自房价的压力。“土地紧张、地价上涨，这可能成为某些开发商‘房价涨升’的充足理由和坚挺措辞，并当做房价的‘增高鞋垫’。”
采访中牛坤认为，近年来房价确实上涨过快，但地价仅是房价上涨的“次要因素”。据悉，去年上半年，针对商品房中土地价格占商品房销售价格的比例，国土资源部对全国105个城市、620个不同类型的楼盘进行了抽样调查，结果显示，大多数地价占房价的比例在15%～30%，平均仅为23.2%。从郑州市来权衡，国土部门在郑州取样的5个样本楼盘大致位于郑州城区东、西、南、北、中5个方向，均为近一两年挂牌交易的土地。
抽样调查数据显示，地价在房价中所占比例最高的是正商•颍河港湾项目，为32.02%，最低的是怡丰•新都汇 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)，为18.96%。排在中间的依次是：建业•香槟圣园27.18%、利海•托斯卡纳 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)24.13%、一处庭院21.67%。这5个楼盘地价在房价中所占比例平均为24.79%，略高于国土部门公布的23.2%的地价占房价平均水平。“从抽样调查数据看，郑州地价在房价中所占的比例并不是很高，这从一个方面说明，地价并不是推动郑州房价上涨的主要原因。”牛坤认为。
●焦点话题：住宅土地如何供应？○官方回应：相关模式“正在调研”
3月下旬，国土资源部副部长贠小苏提出，要在房价上涨较快的一线城市和部分二、三线城市，以自住性、中小套型商品房建设用地为重点，积极开展试点，探索有效控制房价地价的政策和措施。
之后，京沪等一线城市快速跟进。
北京市国土资源局发布了土地供应新措施，宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间。在土地竞买条例当中，增加了配建保障性住房和承担公益性设施建设等要求。
上海则在国土资源网上发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁大型综合性地块。挂牌文件显示，招标评分主要分为技术标和商务标，两项各占50分，其中竞买报价是商务标中的一项，总分30分，仅占到全部评标环节的30%。价格将不再是竞得地块的决定性因素，而同时，建设规划方案等将成为更加重要的因素。
这表明，目前土地供应模式正在发生变革，“价高者得”的游戏规则正在变脸。
那么，郑州市的土地供应模式是否有新的变化？“目前，郑州市国土局相关部门正在针对土地供应模式进行调研，而且，我们也密切关注着北京、上海等一线城市的动向。如果有新的措施，我们会及时向社会公布。”牛坤告诉记者，此次改革主要是在北京、上海、广州等一线城市试点；改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，而郑州市国土局针对土地供应模式的调研也已经进行了很久。
●焦点话题：“政策性土地”用地如何保证？○官方回应：适时公布供应计划
在郑州市2010年的土地供应计划中，郑州市本级住房计划供地577公顷，其中，保障性住房用地占14%，为80.78公顷；棚改房用地占61%，为351.97公顷；自住性中小套型普通商品房用地占15%，为86.55公顷，三类用地占总量的90%。
有人测算，如果保障性住房用地的80.78公顷全部形成实际供应，以容积率3计算，未来3年，将新增242.5万平方米的保障性住房，以平均每套住房60平方米换算，郑州市本级将增加40410套的保障性住房。
如果351.97公顷的棚改房用地能够如期形成实际土地供应，依然以容积率3计算，未来3年，将新增1056万平方米的棚改房，以平均每套住房90平方米换算，郑州市本级将增加11.7万套棚改房。
而如果自住性中小套型普通商品房用地也能够全部形成实际供应，依然以容积率3计算，未来3年，将新增259.8万平方米的自住性中小套型商品房，以平均每套住房75平方米换算，郑州市本级将增加34637套自住性中小套型普通商品房。
那么，郑州市国土局将如何保障这些土地的实际形成？业内人士担心，虽然供应计划已经形成白纸黑字，但从以往的数据看，能够完成供应计划的城市与年份，也只占了极少的比例。以2009年为例，国土资源部土地预审面积是1100万亩，审批的建设用地是865万亩，真正供地是478万亩。
对此，牛坤给记者的说法是，每个季度，郑州市都会向社会公布本季度的土地供应计划。季度计划，是在年计划的基础上完成的。“与此同时，我们也会加强对闲置土地的监管。目前正在建立动态监管巡查制度和诚信档案制度，随着这些制度的出台，土地利用率将会有显著提升”。
●焦点话题：“房价”到底会不会降？○官方回应：政府的“组合拳”力度空前
有一种公认的说法是，本次国土部之所以要求各地上报年土地供应计划，就是为了确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于70%。下一步，国土资源部也将增加土地供应，清理逾期不开发的土地，从而为平抑房价作出努力。
那么，郑州市的土地供应量，到底能否平抑郑州市高企的房价？“郑州市房价确实高，但如果仅靠增加土地供应量，估计还不能解决问题。”郑州市国土资源局另一位负责人告诉记者。在他看来，国务院此次调控政策的深度和广度都是空前的，政策从需求、供给、地方及部委问责等角度全面出击，传递出中央政府调控房价的决心，此前越调越涨的局面有望发生根本性改变。但是，郑州市房价之所以能够急速攀升，主要源自于城市的快速发展以及人口在省会城市的聚集，因此，房价若想“降温”，必须在金融方面严厉执行相关政策。“只有银行收紧了对开发商的贷款，收紧了对投机性需求的贷款，房价才能真正下降。”该负责人说。
