最近很多人关心小产权房的问题，在国内长期的住房体制改革过程中，由于各种原因，小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于市场体系之外，形成庞大的住房黑市。
官方统计数据一直无法厘清国内小产权房的具体数目，但是似乎大家总能找到正在出售的小产权房。今天购房指南就以一例小产权房纠纷案为例，来给大家讲讲小产权房的问题，以及什么叫做小产权房购房合同以无效为原则以有效为例外。
案例回顾：小产权房两次转卖产权归谁？
安某与王某系夫妻关系，二人于2001年12月5日，以4万元的价格购买了一套房屋，该房屋土地系集体土地，安某与王某非该集体组织成员。该房屋购买后一直由夫妻俩的儿子小林居住使用。
2011年4月1日，小林经中间人崔某介绍与唐某签订《房产买卖合同》。唐某以22万元全款购买该房屋，并于2011年4月搬入该房屋居住。
后夫妻俩以对儿子小林将房屋卖给唐某不知情诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。
该案的一、二审法院均以小林对房屋没有合法处分权，唐某不属于董家疃村集体组织成员购买农村集体土地之上的房屋违反法律规定为由确认了双方之间房屋买卖协议无效。
后安某与王某又起诉本案要求确认房屋所有权归其所有，并要求唐某返还房屋。
那最后房子到底归谁了呢？
一审法院以安某与王某虽购买房屋属实，但不属于董家疃村集体组织成员，不享有房屋所有权，对二人要求确认房屋归其所有的请求未予支持。
以唐某与小林之间的房屋买卖合同被业已生效的民事判决确认无效，房屋系安某与王某出资购买，虽不享所有权，但享有居住权益，唐某现居住在该房屋侵犯了二人的合法权益，判决唐某返还房屋。
唐某不服一审判决提起上诉。
二审法院以安某与王某不是董家疃村集体组织成员对该房屋没有所有权，二人购买房屋后没有在此居住，将房屋的使用权让渡给其儿子小林，小林长期在该房屋居住占有，唐某基于实际占有人小林的处分行为并支付合理价款对涉案房屋取得了占有权。
安某与王某要求唐某艳返还房屋于法无据，驳回了安某敏与王某凤的诉讼请求。
对于这个判决，我们可以通过以下几个方面来看：
一是集体土地上的房屋能不能买卖？
我国实行房地一体主义立法模式，对集体土地上的房屋买卖的法律和政策调整主要通过对土地的调整体现。集体建设用地上建造的房屋如果销售给城镇居民，则房屋占用范围内的集体建设用地使用权也一并转让给了城镇居民。虽然房屋所有权人对自己的房屋拥有完全产权，但是出卖房屋就变相处分了集体建设用地使用权。
《城市房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《物权法》对此也作出了相同规定。
《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
由于集体建设用地使用权的转让受到限制，出卖房屋也就受到限制。根据规定，农村私有房屋买卖合同的效力应认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。
另有规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同无效，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。
集体土地上的房屋买卖包括农民自有房屋即农村宅基地房屋买卖、集体土地上作为商品房出售的小产权房买卖等。
二是本集体经济组织以外人员都是指哪些？
本集体经济组织以外人员分为其他集体经济组织成员和城镇居民两种情况，这两种情况虽买卖主体不同，但合同法律效力并无差异。
由于农村宅基地具有较强的福利和保障性质，且是本集体组织成员无偿取得的，取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制。因此其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的合同无效。
对于城镇居民买卖建立于集体土地之上的宅基地使用权的问题，《物权法》没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。
国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；
2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
2011年11月10日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第10条规定：“对于借户籍管理制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”
上述国家政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同。
三是集体经济组织以外人员购买集体土地房屋，在哪些情况下有效？
本集体经济组织以外人员买卖集体土地上房屋的合同有效的例外情形。
一是出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时，该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的，则宅基地性质已发生变化的，可以认定房屋买卖有效。
二是购买农村私有房屋后，如果所买的房屋已近有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。因为行政机关已经对房屋和土地权属的变更作出行政许可，亦应认定合同有效。
三是买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民，但其配偶或子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购买的，买卖房屋合同有效。此种情况下，可以视为同一集体经济组织成员之间买卖的农村宅基地房屋，合同有效。
四是根据1986年《土地管理法》及1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》第27条的规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回乡定居的华侨、港澳同胞的，需要集体土地建住宅的，依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。该条虽被此后修订的《土地管理实施条例》删除。但根据“法不溯及既往”的原则，在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞的，应当认定房屋买卖合同有效。
五是对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手的身份和交易情况，结合前述原则进行判断认定。如果最后一手的买卖人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。
回到刚才的案例当中，案件当中的房产买卖有效吗？
本案诉争房屋系在集体土地上建造的房屋，安某与王某非该集体经济组织成员,其虽出资从村委购买诉争房屋，但因该房屋买卖合同违反法律和国家政策规定而无效。
唐某虽从合法占有人小林处购买诉争房屋，但因唐某也非该集体经济组织成员，其与小林之间的房屋买卖合同也无效。
在安某、王某及唐某均不是诉争房屋所有人的情况下，唐某合法占有使用该诉争房屋，安某、王某无权要求唐某返还诉争房屋。安某、王某购买诉争房屋后将该房屋的使用权让渡给其儿子小林，二人可向其儿子主张权利。在小林向唐某主张返还诉争房屋时，唐某可同时要求小林返还购房款及赔偿相应损失。
（以上回答发布于2017-03-02，当前相关购房政策请以实际为准）
