在婚内通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割

【案例】孙男和李女结婚后以双方的名义购买了一套商品房。房屋总价款为66万元，双方共同支付了16万元的首付款，余款50万元通过夫妻共贷的方式向银行做了按揭贷款。三年后房产市值升值到90万元，俩人已向银行还款10万元（含提前还款部分），即贷款余额为40万元。此时俩人面临离婚。孙男由于在外地工作，故表示可以不要房产，但对李女提出的按购买价给予其补偿的方案坚决反对。李女目前实际居住该房屋并希望取得该房产，但又表示无力按房产市值给予孙男相应补偿款。因双方僵持不下，孙男担心李女私自转卖房产，打算向法院起诉离婚并对该房产申请财产保全。问：该套房产应如何分割？ 【分析解答】首先，李女提出的补偿方案是没有依据的。该套房产作为夫妻财产分割时，应将房屋的增值额部分计算在内，即应按房产市值90万元而不是原购买价66万元予以分割，否则对另一方而言是显失公平的，也不符合物权的基本原理。 其次，孙男的顾虑也是没有必要的。由于该套房产是以双方的名义购买，因此，房屋行政主管机关的登记和颁发的房产证上都会明确记载该套房产属于俩人共同所有。未经孙男出具书面同意，李女是无法将房屋出售的。即使李女将房屋转卖他人，房屋行政主管机关也是不予办理房产过户手续的。况且，未还清贷款的按揭房产办理过户手续还需要取得银行的同意。因此，孙男申请对该房产进行财产保全是没有必要的，否则白白浪费了一笔保全费用。 再次，该套房产分割的基本原则是，按照房产市值90万元减去债务40万元后，根据财产的净值50万元，由取得房产的一方给予另一方25万元的经济补偿，并承担剩余全部债务。 最后，由于孙男不愿意要房产，而李女又难以负担补偿款和剩余债务，因此双方可以协商将房产予以出卖，在还完剩余债务后双方再就剩余价款予以分割。比如，房产出售所得为92万元，则还完银行剩余债务40万元的余额为52万元，此时每人可分得26万元。 【律师提醒】未还完贷款的按揭房屋出售时，买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。其一是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全，买受人可将房价款打入共管帐户，在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款，然后涂销抵押登记后，即可办理房产过户手续。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证，在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后，出卖人归还银行的贷款余额，涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下，然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押，之后中介机构解除担保，全部交易结束。其三是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请，在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后，买卖双方即可办理房产过户手续，此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款（扣除转按揭的部分），并承担出卖人的贷款余额。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更，即合同权利义务的概括转移，目前在沈阳开办此项业务的银行还不多见。