专家提示：二手房买卖中转按揭业务应如何操作？ 2004年01月16日 来源： 北京晨报 殷丽娟 2003年随着“转按揭”业务的逐步落地，那些手里有房但房屋仍处在按揭中的业主已经能够出售自己的房产了。可是转按揭业务到底如何操作？还存在哪些风险？都是按揭中商品房业主十分关心的问题。
据“我爱我家”金融理财部总监康胜介绍，现在我们所谓的转按揭一般是指仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。下面是一个“转按揭”的案例： 业主徐女士手中有一套贷款27万元的房屋，该房屋在建行的贷款仍有18万元没有还清。
由于急需用钱，将该房屋委托我爱我家代其出售。 客户赵先生欲购此房，双方通过该中介公司签订了房屋买卖合同，同意以30万元的价格成交该套房屋。赵先生先期支付10万元作为购房首付款。然后，业主徐女士前往建行办理“按揭变更”手续，即申请提前还款。
同时由我爱我家担保，赵先生申请在浦发银行办理了20万元的二手房按揭贷款。然后由浦发银行提前放贷，支付给建设银行18万元用于徐女士提前还贷解除抵押。其后业主徐女士与我爱我家公司办理房屋过户全权委托并公证。 待过户成功，我爱我家将产权证重新抵押并登记，然后将房产证明交予赵先生，并将赵先生向浦发银行申请的20万元贷款中剩余款2万元交予徐女士。
在本案例中，业主徐女士须先还清其在建行的剩余18万元房屋按揭贷款，才能进行房屋产权的过户。而买方赵先生需申请贷款并由银行提前放贷才能为徐女士还清其在建行的贷款，而此时徐女士的房屋产权过户手续尚未办理。因此，在转按揭过程中就出现了以下几种风险： 1、徐女士在建行的贷款由赵先生还清后，突然改变主意，拒绝过户。
2、赵先生拒绝还贷。3、银行拒绝提前放贷。4、交易完成后徐女士无法顺利拿到剩余房款。5、交易完成后赵先生无法顺利拿到房产证。 工行“转按揭” 没还完贷款的房子也可以卖 余美英 6月13日，本刊针对目前越来越多没有还清住房贷款想将房子出手，却因没有银行做“转按揭”业务而出不了手的现象，采写了《贷款买的房何时能出手》一文，引起了社会反响。
近日，工行北京市分行住房信贷部的副总经理赵波向记者介绍，工行北京市分行近日推出“转按揭”业务，并已成功办理了两笔。 ■“按揭房”再交易难住买房人 前年通过公积金贷款买了房的赵先生，今年打算换套更好的商品房时碰到了难题——买主也找到了，价格也谈好了，却因为公积金管理中心不能办“转按揭”业务，他的“住房阶梯消费”硬是实现不了。
年初以来，类似赵先生、周先生这样想把“按揭房”再交易的买房人越来越多。 据了解，想把“按揭房”再交易的买房人大致有三种：一种是像赵先生那样有“住房阶梯消费”理念，想卖掉旧房换好房的买房人。一种是因各种原因还不起贷款的买房人。一种是贷款买房投资，以租还贷，却因今年租金市场下滑，想赶紧退出的买房人。
■工行北京市分行首推 “转按揭”业务 市场对“转按揭”的呼声越来越大。工行北京分行近日根据这种日益增多的需求，在北京楼市首推“同行转按揭”业务，并成功地办理了两笔。 那么，工行北京市分行的“同行转按揭”操作程序如何？据该行住房信贷部的有关人士介绍，主要分5个步骤。
第一步：银行将重新审核“按揭房”的合法性，并按照新买主的收入情况，重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力，确定新买主的贷款金额、期限和利率。第二步：银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物。第三步：新买主的审核合格后，如果产权证还没有办理的，新买主可与开发商签订新的购房合同；如果产权证已经办理，新旧买主签订购房合同。
第四步：如果新买主用新购置的房产作为抵押，则须重新为抵押物办理保险。第五步：银行与新买主就新的贷款金额和抵押物重新签订借款合同、保证合同、抵押合同（目前，工行北京市分行采用三种合同并一本合同的形式），办理抵押登记手续，发放贷款，同时，终止原借款合同，收回原贷款，撤消原抵押登记手续。
■其他银行也将相继推出“转按揭” 据悉，除工行北京市分行外，农业银行北京市分行也已将“转按揭”业务列入2002年工作安排，目前正在做机构和人员的调整准备工作，预计年底左右就可开办此项业务。中国银行北京市分行在明年年初将有可能出台住房贷款“转按揭”业务。
但据了解，目前已推出或即将推出的“转按揭”业务都仅限于同“行”，隔“行”如隔山，不同银行间的转按揭业务操作可能性不大。对此，业内人士指出，这除国内银行业务没有联网外，还和我国各银行之间利率统一有关，短期内行与行之间的转按揭需求将不明显，但是，随着外资金融机构的增多，银行之间的“转按揭”也许并不遥远。
来源：《北京青年报》 2002年8月15日 转按揭 投资者的擦边球? -------------------------------------------------------------------------------- 2006-09-09 15:40:27 目前，大家普遍接受的“转按揭”概念为：已在银行办理个人住房贷款的借款人向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
而实践中，“转按揭”往往特指是变更借款人的贷款，也就是说，借款人在未将住房贷款还清之前，就可以通过此项业务将房屋出售，而由新的买家将卖家已经支付的购房首付款、税费、已经偿还的贷款本息等补偿给卖家，买家再继续支付卖家剩余的贷款本息。 此前，购房者若想转让按揭的房子，必须先把贷款余额全部结清，并还将承担按揭手续费和保险费。
然后，再由新买家向银行申请按揭贷款。这当然不是转按揭，而是重新申请按揭。 转按揭的好处，各家媒体上已经说得差不多，我只谈几点个人的认识。 首先，是跨行转按揭的问题。现在，很多人都希望能够开展所谓跨银行间的“转按揭”业务。但我个人认为，这种想法当然有其合理性。
但是这种要求已经不是“转按揭”业务了。 为什么这样说，因为“转按揭”业务的本质是一种债务的转移。我举例说明，比如李先生向工行贷款购房，工行是债权人，李先生是债务人。李先生要向王先生转让房屋，势必要同时向王先生转让其尚欠工行的剩余贷款本息债务。
按照我国《合同法》的规定，债务的转移必须要得到债权人的同意。工行同意这一转让后，就形成了“转按揭”。 也就是说，对于银行而言，按揭借贷款的法律关系仍然存在，但是债务人由李先生转化为王先生，变为王先生向工行借款、还款。如果非要来个跨行的“转按揭”，例如最后要变成王先生向建行借款、还款，倒不是不可以。
但是想象一下工行的债权会怎么样？ 肯定工行的债权已经全部受偿，才可能出现建行成为新的债权人的情况。那样，对于工行而言，其债权已经取消了，已经不再存在什么按揭债务，当然也就谈不上什么“转按揭”了。这不符合转按揭的定义和实践要求，不管效果如何，都不是“转按揭”所涉及的范围了。
第二个问题是税务问题，转按揭在什么时候起作用？一定是在进行房屋转让的时候。不论是经济恶化要转让，或为了投资生财而转让，为了小房换大房而转让，都一样是要把自己购买的房屋转让给他人。 按照我国目前的相关税法，转让房地产要交营业税、契税，最高可能达到8％还多。
这样沉重的税负下来，恐怕连搞投资的小业主都要赔钱，更不要说一般的买家了。所以，大家要想办法减少税费的支出。坦率地说，“转按揭”就是这样的擦边球。 这个时候，往往第一手买家还没有得到产权证，不用去办理房屋转让的手续，当然也就少了纳税的监管。
很多人认为，没有得到产权证，所转让的就不是房产，而是在转让合同权利、义务，不属于纳税范围，也就可以不纳税。 这个问题非常复杂，涉及到不动产转让交易中，买方什么时候取得所有权的问题，争议比较多，我们在此不多讨论。但是，从实质上来分析，没有一个人不认为这样的“转按揭”是与房产转让相伴生的。
社会不会长久容忍这种不公平现象：如果一个人买房并得到产权证，他必然要向国家交纳税费。如果他要转让房屋，国家还能再收一道税费。反之，如果他是个投机者，买房后没有办理产权证，他便不会缴纳契税等。这个时候转让，仍然不用缴税。可以看出，国家已经损失了两次收税机会。
如果这种“转按揭”在短期内发生多次，那么国家的流转税损失就更大。结果是老实人越吃亏，投机家越能挣大钱，这显然不公平。 可是另一方面，真要是严格收税，以我国目前的税制规定，小规模的房产投资者统统都要出局，因为其根本不能承受这样高的交易成本。
这个矛盾会越来越尖锐，迫使国家尽早思考一个解决的方案。 北京晚报 。
