从盖房子到创造新生活 居住模式已悄然改变徐州
10年前，徐州人见面的问候语常常是“单位分房了么？多大面积？”今天人们见面已习惯于问“买房了么？哪个项目？是投资还是自住？”
近年来，徐州房地产开发完成投资在全社会投资中占据了“半边天”的位置。“居住”不仅推动了徐州的城市化进程，拓展了城市的生活空间，改变了徐州的版图，而且也极大地提高了老百姓的生活质量，甚至改变了人们的观念与命运。
■从福利分房到个人购房
1995年至1998年7月，徐州很多机关、大单位仍然在搞基建工程，建设大量的住宅楼作为单位职工的福利分房。在此期间，房子是单位的福利，住房人关心的是由级别和工龄决定的面积和楼层，并不关心住房的功能。与单位分房并存的也有极少的商品房，几乎都是“有钱人”的专利，是“奢侈品”的代名词。1998年7月，福利分房基本结束，普通商品房开始大量涌现，“按揭”和“商品房”随之成为人们耳熟能详的关键词。
2000年到2003年，花样翻新的各种楼盘四面开花，一年四季都有办不完的房展。大量老徐州的拆迁户、小白领、中老年知识分子、新移民拥向房展。进入新世纪初，随着福利分房末班车的结束，徐州楼市进入10年中开发最红火的阶段，当时有人用“1天3个新盘”来形容徐州楼市开发量之大。随着徐州容颜发生巨变，集体分房自然过渡到个人购房，这是多么大的变化！
■从关注地段价格到追求宜居
听听购房人的议论：“房子远一些没关系，反正自己有车；关键是房子要住得舒服，整个小区的景观要好。”“我挑房子的标准，一是户型要好；二是小区比较大，绿化和配套设施都做得比较好；三是附近有好的小学中学，对于孩子以后的教育有利。”
当房子属性发生了改变，从单位公房变为个人财富的重要组成部分时，购房者的心态和需求自然就大不相同了。起初人们热衷的是“地段+价格+基本合理的户型”，如今又开始追求“地段+健康和宜居”。宜居，不仅仅是指楼盘先天环境和后天的园林规划要有利于人的健康，而且还包括交通方便，有齐全的生活、教育、医疗等配套设施。宜居这个新的关键词的流行，标志着人们在新时期的消费观念与生活品位发生了重大变化。
■从盖房子到创造新生活
徐州目前的自住房屋比率大约为80%，住宅的质量越来越成为人们关注的焦点。“业主”和“物业”成了新的关键词。业主可以堂而皇之地为了维护自己的正当权益与开发商及物业理论。在新型的社区中，人们将自觉不自觉地培养着更多的参与意识，学会用民主的方式，拿起法律的武器解决利益分配和争议。
有位房地产商告诉记者，当今的楼盘和10年前的完全不同，10年前的楼房设计非常呆板，是我们物质到精神贫乏的写照。今天，我们的设计和建筑已经从对居住者物质层面的关怀扩展到精神层面的关怀。
老百姓是房子的主人，房地产商必须看准业主们的脸色。他们要考虑购房者之需求，关照他们的居住、工作、休闲、消费多个层面，必须在户型、环境、景观等方面精心设计和安排，才有卖点，才能在竞争中立足。于是，房地产商的角色也在悄然发生变化，他们不仅仅是拆房子和盖房子的人，他们更愿意把自己看做是创造徐州新生活的人。
预算造价指南
预算造价指南 ！！！
(一)、如何做好家装预算
房屋装修对每个家庭来说都是大事，因此在装修之前，确定要花多少钱是多数家庭首先要考虑的问题。面对火热的装饰市场，简单笼统的定价已经不再现实了，仔细做好家庭预算是装修的第一步，本公司认为：
(1)整体预算要考虑周全。首先，家庭成员要对装修的基本内容达成一致，比如做不做家具、地面铺什么材料、各房间的功能是什么等，然后到各大装饰城做一个摸底，包括装饰用的涂料、地板、墙地砖、各种装饰板材、洁具、橱具等。在掌握了各种材料的大致市场价格以后，全家不妨坐下来进行商讨，了解上述材料的品牌、材质、产地、性能、价格等方面的情况，以利于在和专业装饰公司洽谈的时候做到心中有数，并且可以根据掌握的第一手情况大致做一个前期预算．以便合理地安排装修的项目和准备相应的资金。
进行装修项目的预算。您手上要有新居室的平面图，将客厅、卧室、书房、餐厅、厨房、卫生间的居住和使用要求、设施要求在图纸上定下来，并列出将做项目的清单，得出一个前期的预算。
装修档次不同．预算不同。家庭装修是一项综合工程，它有许多未知的因素存在，也有不同的档次之分，这就需要给装饰公司一个布局、规划的时间(约一周时间)，以便根据不同的装修档次确定出一套适合您的方案和预算。如果是简单装修，对木地板、乳胶漆、墙地砖、胶合板等基础大项材料进行专项了解，核算出的价格就基本是总造价的主体了；如果是高档次的装修，除了基础项目外，还要留出一定空间让设计师从美学角度进行点缀。
(2)合理分配使用预算资金。装修装饰孰轻孰重?装修的手段毕竟有限．无法满足个性家居的设计要求，而风格各异、款式多样的家具和家居装饰品却可以衍化出无数种家居风格。所以，许多人在装修时要求高质量的“四白落地”，同时利用装饰手段来塑造家居的性格。因此，应把预算资金的大部分投入在装饰中。
客厅、卧室哪个重要。“大厅小卧”的房屋结构越来越多，所以您不妨对客厅的投入多一些，对卧室的装修少花一些。装修客厅最重要的是要体现这个家庭的特色，顶、墙、地的处理不仅质量要高，材质要好，装饰手法更要新颖。在家具的配置和装饰品的选用上，客厅所占的份额都应是整体预算中最大的。而卧室的装修和装饰应以简洁、温馨为主，这也是人们所需要的卧室风格，所以用不着太过雕琢。
顶、墙、地区别对待。目前，家居房间的净高普遍比较低，大约在2.5－－2.8米之间，所以房间的顶部处理应以简单为宜，这样不致使人产生压抑感。墙面的装修也是以简单为好．这样既可节约经费，效果也好。地面的装修需要下些功夫，因为地面使用频率高于墙和顶棚。就地面材料而言，质感、装饰效果俱佳的复合木地板更适合家庭使用。
厨房、卫生间要下功夫。厨房是家庭中管线最多的地方，是装修最头痛的地方，所以多投入一些资金，把厨房搞得漂亮一点是值得的。现在，整套厨房家具市场看好，这正是“厨房革命”的新动向。许多卫生间的通风和采光都很差，装修上更需下一番功夫。
(二)、业主如何看懂报价单
正规装饰公司在精心规划和设计之后，都会给业主提交很详细的报价单，供业主掌握装修项目及造价。作为业主，如何看懂装修报价单以便准确把握该装修公司的可靠程度，锦华公司给您提供以下参考：
(1)首先了解报价单应包含有什么内容
不少业主认为，报价单就是报个价就行。以致看了报价单后就急急忙忙与装饰公司讨价还价，争论不休。其实，这种观点和做法是错误的。锦华认为一份完美与合格的报价单绝对不是简单的报个价。它至少要包括有：
1 项目名称
2 单价
3 数量
4 总价
5 材料结构
6 制造和安装工艺技术标准等。
如果缺少以上六个方面之一，就不是一份合格与完美的报价单。
(2)报价单哪方面内容是最重要的?
很多业主拿到报价单后，首先要看的仅是价格一栏。报价低了就认为可以了，报价高了就一个劲地砍价。其实，这样做是错误的。如果价格没有与材料、制造和安装工艺技术标准结合在一起，或者说，报价单所报的价格没有注明所使用的材料，或虽有材料说明但又没注明材料产地、规格、品种等等，该报价就是一个虚数或是一个假价，最终吃亏的可能还是您。所以报价单中最重要的和最需要关注的不是价格，而是“材料结构和制造安装工艺技术标准”一栏。
(3)如何看清报价单是否有水分?
最简单的办法就是查看该报价单是否在“价格说明”以外还注明了”材料结构和制造安装工艺标准”。我们以装修中最常见的衣柜制造项目为例。有的公司以平方数报价，有的公司以米数报，要统一换算成同一单位才能做比较。目前市场报价包工包料最高价为每米1500元，最低价为每米800余元，每米差价达700元之多。究其差价原因就在于使用材料的产地和制造工艺技术标准以及用料不同。有的使用合资板，有的使用进口板。在进口板中又分为使用台湾板、马来西亚板和印尼板。它们的不同在于材料产地有较大的价格差别，所以造成不同的报价。此外，夹板中又有实心板和木芯板之分，两者有较大的价格差别。如果您忽视了制造工艺技术标准，没有弄清该衣柜是用9厘米、12厘米、15厘米板使用和使用什么品牌的油漆，油几遍油漆等，又怎么能弄清价格的水份程度?例如电路改造，有的公司按米数报，于是明明一根管子中能穿3根线 ，它非得用3根管子去穿，这样工程决算下来，有的电路改造费用竟达到万元之巨！按照施工经验来讲，按平方数报价比较合理，我们认为电路改造再25元/平米至30元/平米之间较为合理，改造应含弱电（电话\电视\网络）和强电两部分（单独排6路线以上）。
(三)、如何审核预算?
本公司认为审核预算应先审核图纸。一套完整、详细、准确的图纸是预算报价的基础，因为报价都是依据图纸中具体的尺寸材料、工艺等情况制定的，如果图纸不准确，预算也肯定不准确。
工程项目要齐全。核定预算中所有的工程项目是否齐全，您要做的项目是否都列在预算上了，有没有少报一扇门或漏掉了卧室的踢脚线。漏掉的项目在施工现场中肯定还是要做的，但免不了要办增项手续，这当然又是一笔开支。
计量单位看真切。在家具制作上，各装饰公司的区别比较大，有的公司用“延长米”，有的用“平方米”，所以要特别留意。
材料工艺要写清。装饰公司应准确告诉客户，所列报价是由什么材料、什么工艺构成的。如报价单写：墙面立邦漆18元／平方，这是不行的，因为立邦漆只是一个品牌，它的产品很多，有内墙漆、外墙漆、木器漆等，每种漆中又分几大类，又有很多颜色。
多层、高层住宅各有什么优缺点
一般来说，七层（含七层）以下住宅称多层住宅，八层（含八层）
以上的住宅称高层住宅。
多层住宅的优点主要是得房率较高；物业管理费和修护费用相对
较低；由于多层住宅一般为板式建筑，房型总体来说相对较好，每户
主要房间基本上都朝南；目前多层商品住宅较多为一梯二户，空气穿
透性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低；居民（尤其是年老居
民）有爬梯之苦。
高层住宅的优点主要是结构较好，抗震性较好，使用寿命较长；
由于上还地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层
住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗。如朝向较好
和空气穿透性较好的户室，夏天的冷气空调使用的频率较低。缺点主
要是得房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住
宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。
小高层的优点:
1.小高层的房子是未来房地产建筑的发展方向
2.带电梯,老人住很方便.而且,有个重东西不用爬楼梯.
3.户型少.于高层相比少很多人,相对安静.多层户数少,但没有电梯.
4.我建议最好购买6楼或7楼的房子.
小高层的缺点:
1.套内实用面积低一点.
2.管理费比多层高.
3.电梯会坏.那就要爬楼梯了.最好购买6楼的房子.这样就是电梯坏了,也不至于累的很.
4.物业管理很重要.如果物业管理跟不上,电梯坏了,可能一个星期也修不好.
发展中心北移
建设崭新鼓楼
鼓楼区是徐州市的主城区，为徐州经济、社会发展作出了巨大贡献。它历史悠久，却也因此多了发展的“欠账”。诞生60余年来，由于工业污染严重，基础设施陈旧，它与徐州市中心城区的地位已越来越不相称。面对新世纪，面对即将加入WTO带来的挑战，面对一浪高过一浪的经济全球化大潮，鼓楼区思变创新求突破，大手笔绘就了一幅老城区旧城改造的宏图
江苏省徐州市鼓楼区东临京沪铁路，西接九里山麓，南距市区中心，北临京杭运河。全区辖11个街道，总面积69平方公里，人口28万。
近年来，鼓楼区按照徐州市“建设现代化商贸大都会和生态园林城市”的总体战略部署，制订了“开放带动、三产兴区、科教创新、繁荣鼓楼”的主体发展战略。本著“发展经济、改善环境、保持稳定、造福群众”的宗旨，鼓楼区紧紧抓住扩大内需的机遇，以改善环境为突破口，以重点工程建设为载体，投巨资进行大规模旧城改造和开发建设，使城区面貌发生了日新月异的变化。
随著鼓楼区一、二、三产业的协调发展，全区经济总量迅速扩张，主城区空间日渐饱和，重新规划与开发建设迫在眉睫，如不打破常规，积极向外寻求突破，鼓楼区乃至徐州市的发展都将受到严重制约。鼓楼区委、区政府大胆求变，果断实施了“发展中心北移”战略，以“团结拼搏、开拓创新、自我加压、负重奋进”的鼓楼精神，建设一个美丽文明的新鼓楼。
站在发展高度
推动“北移”战略
“发展中心北移”，是由鼓楼区的发展决定的。徐州是江苏省重要的工业基地，绝大多数传统型工业分布在鼓楼区内，工业污染给群众生活带来了极大的不便。搬迁老工业区，还给人民群众一个洁净、优美的生存空间，是全区群众早就期盼解决的难题，必须下定决心重新规划和开发建设，改造老城区。
徐州市1993年区划调整，鼓楼辖区内城区面积减至一半。随后几年的市政重点建设，又征用了位于市中心的部分繁华商业地带，致使鼓楼区发展空间越来越小，税源经济大幅度下降，因而必须向外扩张，开发建设新城区，开辟新的税源增长点。
鼓楼区所辖街道中，有不少地处城乡结合部，由于传统的农村居住习惯和长期没有系统的规划建设，形成了大片棚户屋居住区，影响了徐州市的整体形象。因此，鼓楼区亟待推进城乡一体化。
实施“发展中心北移”战略，通过“大投入、大改造、大开发、大建设、大发展”来加快全区的城市化进程，对于有效提升徐州城市整体功能，改善徐州市北区形象、环境质量和人民生活水平，将起到十分重要的作用。这是鼓楼区彻底甩掉老工业区、污染区帽子，再创鼓楼辉煌的一次机遇，也是徐州市改变城市发展“南重北轻”格局，实现南北同步协调发展的一次机遇。
站在新世纪高度
打好“北移”战役
鼓楼区“发展中心北移”工程，惠及子孙，造福后人。因此，我们站在新世纪的制高点上，用跨世纪的超前目光来规划、建设新鼓楼，全力以赴打好“发展中心北移”的三大战役。
第一大战役———徐新桥战役。以修祥和路、架徐新桥、整治小区、建设市场为代表的重点工程如今已首战告捷，小区净，市场兴，“三路通”，一桥飞架东西，北区变通途。徐州市北区环境得到较大改善，新一轮城市发展轮廓初现雏形。
第二大战役———商贸城战役。加快建设以金地商都、女人大世界等4片联动工程为代表的市政商贸工程。这是鼓楼区全面推进“发展中心北移”战略的关键一仗。此役的胜利，将奠定鼓楼区新的政治、经济、文化中心，并使其成为徐州市城市副中心，从而改变过去徐州市城市发展“南重北轻”的失衡格局，实现协调发展。目前，金地商都等联动工程已全面开工建设。
第三大战役———白云山战役。投资10亿元搬迁白云山附近的污染企业，开发建设白云山庄，发展大绿化、大旅游、大商贸，把徐州市北区建成天蓝、地绿、山青、水秀、人美的现代化新兴主城区。这是解决鼓楼区城区污染源，改变老工业区、老污染区形象的重大举措。
这一战役的胜利，将打破“徐州城市不能向北发展”的陈见，实现徐州市北区经济和环境的历史性巨变。目前，这一项目已作为国家环保项目报请国家计委批准立项，申请世行贷款计划也正在积极实施之中。
以对人民负责精神
确保成功“北移”
实施“发展中心北移”战略，是一项大拆、大建、大迁、大移的系统性工程，需要决策者从党和人民的利益出发，从徐州市的总体发展规划出发，通盘考虑，统筹实施。因此，在决策阶段，我们广泛听取社会各界呼声，邀请专家进行专题论证，确保决策正确，措施切实可行。
鼓楼区实施“发展中心北移”战略始终坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高水平管理，确保实现经济效益、社会效益和环境效益的同步协调发展。
在规划上，与徐州市城市发展总体规划保持一致，协调配合；在设计上，我们面向全国，以竞标的形式广泛选择设计单位，并成立专家委员会评选设计方案，择优采用；在建设上，我们实行全过程工程监理制，确保工程质量，力争建成国内、省内一流的标志性建筑；在管理上，我们面向国内外招聘专业管理公司，并按照市场法则独立运作，自主经营，自负盈亏。
要实现“发展中心北移”战略的总体目标，预计总投资约20亿元人民币。钱从何来？搞好资本运作是保证这一战略顺利实施的关键。按照市场经济的运行法则，特别是遵循城市建设的自身规律，鼓楼区采取“土地置换、易地生财”的运作方法，区机关主动让出市区黄金宝地，利用土地级差收益换取建设资金，同时通过区政治、经济、文化中心的北移，有效提升城北土地的含金量，从而达到了“双向开发、双向增值”的最佳效应。
利用市区黄金地段优势和项目回报率高且快的优势，广招商、大引资、多让利，广泛调动、吸引社会资金为鼓楼区所用是做好资本运作的又一有效手段。本著“区外就是外”的原则，我区加大招商引资力度，目前已和中国广厦建筑集团等多家单位达成了合资、合作协议。
资本运作的成功，较好地解决了建设资金不足的难题，目前各项工程均已如期开工。全区上下围绕“中心北移”，凝心聚力，众志成城。区领导按照各自分工，包挂重点项目，指挥、协调工程建设，一保质量，二保进度；社会各界鼎力支持，广大群众积极参与，更为我们打赢这场战役提供了胜利保证，“发展中心北移”是一项为民办实事的工程，所辖单位和区内居民以各种形式支持“北移”，市有关部门的专家以及驻徐高校的学者也组成“智囊团”前来出谋划策、共筹发展大计。毫无疑问，我们将努力奋斗，把一个功能配套、设施齐全、环境优雅、生活舒适、美丽文明的现代化新城区带入21世纪。
